هرآنچه که باید درباره قانون تملک آپارتمانها بدانید!
برای نخستین بار در سال 1343 قانون تملک آپارتمانها به تصویب رسید . این قانون در 11 ماده و یک تبصره در تاریخ 2 دی ماه 1343 به تصویب مجلس سنا و در 16 اسفند 1343 به تصویب مجلس شورای ملی رسید . این قانون سپس در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت . طبق قانون اصلاحی اخیر الذکر مواد 12 ، 13 ، 14 و 15 نیز به این قانون اضافه گردید.
تشریح قانون تملک آپارتمان ها
در قانون از تملک آپارتمان ها ، تعریف خاصی از آپارتمان نشده است . این واژه از فرهنگ غربی به فرهنگ کشورمان وارد گردیده است . از همین رو معادل این واژه در فرهنگ ایرانی خانه ، منزل و سرا است. این قانون، بیان کننده مقررات مرتبط با آپارتمان، من جمله، قوانین پارکینگ آپارتمان می باشد. ماده 1 این قانون در خصوص مالکیت بخش های مختلف یک آپارتمان اینگونه مقرر می‌دارد : « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک . »
بنابراین همانطور که مشاهده می کنید قانون گذار مالکیت را در سه عنوان مشابه تبیین کرده است . این سه عنوان : آپارتمان‌های مختلف ، محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان هستند . این ابهام در واژگان زیر وجود دارد که منظور از این موارد چیست .
ماده 2 این قانون در خصوص قسمت های مشترک یک ساختمان اینگونه مقرر می‌دارد : « قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد . » .
بنابراین از جمله موارد قسمت های مشترک ، سیستم گرمایش و سرمایش مشترک ، انشعاب برق مشترک ، آسانسور ، راهروها و راه‌پله‌ها ، لوله‌ها و سیم‌های برق ، اسکلت ساختمان ، پشت بام ، در و پنجره‌های قسمت عمومی ، حیاط ، نمای ساختمان و … هستند که همگی جزءِ قسمتهای مشترک هستند .
در خصوص این موارد باید توجه کرد که وقتی شخصی مالک قسمتی اختصاصی از یک آپارتمان است ، مالک بخشی از قسمتهای مشترک نیز هست و این دو غیرقابل تفکیک‌اند . پس نمی‌توان ملکی را بدون قسمتهای مشترک به شخصی فروخت و وقتی شخصی مالک قسمتی معین از یک آپارتمان می‌شود ، به‌صورت قهری و اجتناب‌ناپذیر مالک قسمتی از بخش مشترک نیز خواهد بود .
مواد 3 و 4 این قانون به غیر قابل تفکیک بودن قسمت های مشترک و اختصاصی یک ساختمان اشاره دارد . در همین راستا انتقال قسمت مشترک را در کنار قسمت اختصاصی لازم و قهری دانسته است به عبارتی توافق بر خلاف آن نیز ممکن نیست ( بین فروشنده و خریدار) چون با حقوق و تکالیف سایرین نیز در ارتباط است . از این رو هر گونه اختیار از مالک سلب گردیده است . چرا که استفاده از قسمت اختصاصی ملازمه کامل با حق استفاده از قسمت اشتراکی دارد.
ماده 4 به تعیین میزان سهم هر یک از شرکا نسبت به هزینه های جاری ساختمان اشاره کرده است . این ماده در این خصوص به این شرح مقرر می دارد که : « حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشد. »
اداره امور آپارتمان
ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها اداره امور آپارتمان را با توافق شرکا ممکن دانسته است . این ماده همچنین جایی که قراردادی بین طرفین برای اداره آپارتمان منعقد نمی گردد اینگونه مقرر می دارد که : « چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند . تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد. »
هنگامی که آپارتمانی دارای مالکین متعدد است باید برای اجرای قوانین از طرف همه ی آنها نماینده‌ای تعیین شود . اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد باید مجمع عمومی ساختمان تشکیل شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند . ماده 8 این قانون در این زمینه مقرر می دارد که : « در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد. »
کلام آخر
فرهنگ آپارتمان نشینی یک از مسائل روز در جامعهخ است که اکثر ساکنین آپارتمانها به آن توجهی ندارند. بدین معنی که هرکاری که می‌خواهند انجام میدهندو باقی افراد را در نظر نمی‌گیرند و رعایت احوال و ساعت را نمیکنند. به همین دلیل در محاکم اکثر پرونده ها وجود دارد که در موضوع عدم رعایت حقوق آپارتمان نشینی ساکنین است. در این مبحث خواستیم تا با قانون تملک آپارتمانها آشنا شوید و بتوانید به حقوق همدیگر احترام بگذارید. امیدواریم تا برایتان مفید باشد.