رهن قراردادی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد . به عبارتی در صورتی که کسی به دیگری بدهی داشته باشد یا دین دیگری بر عهده داشته باشد ، مدیون یا بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار یا داین می دهد تا در صورتی که بدهکار طلب خود را پرداخت نکرد ، طلبکار از مال وثیقه ای بتواند طلب خود را بردارد . اقسام عقد رهن هر کدام به ترتیبی همین موضوع را پوشش می دهد . اما موضوع بعدی در عقد رهن این است که این قرارداد چه زمانی خاتمه می یابد . از این رو در این محتوا به مفهوم فک رهن و موارد فک رهن می پردازیم .
مفهوم فک رهن
فک به معنای آزاد کردن است . فک رهن در اصطلاح حقوقی و فقهی به این معناست که مالی از حالت رهن و وثیقه خارج شود و در واقع مال آزاد محسوب شود . فک رهن معمولا زمانی رخ می دهد که بدهکار طلب خود را پرداخته باشد . البته این تنها حالت فک رهن نیست و موارد دیگری هم برای فک رهن وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره می کنیم .
موارد فک رهن
در رابطه با فک رهن قانون صراحتا صحبتی نکرده است اما با مراجع به سایر منابع قانونی می توان دریافت که موارد فک رهن کدام است :
- اولین مورد فک رهن زمانی است که بدهکار ، طلب خود را پرداخت کند ؛ در واقع با اداء دین عقد رهن فک می شود .
- دومین مورد فک رهن مربوط به زمانی است که هر دو طرف قرارداد اقدام به فسخ عقد رهن کنند .
- مورد بعدی که امکان فک رهن را به وجود می آورد فسخ قرارداد رهن از طرف رهن گیرنده است .
- زمانی که مال مورد رهن به دلایلی ، مثل آفت ، به طور کلی از بین برود .
- از موارد دیگر فک رهن زمانی است که ذمه رهن دهنده به دلیلی مثل ابراء از بری شود .
انواع فک رهن
برای خارج کردن ملک از حالت رهن و وثیقه دو راه وجود دارد:
- سپرده گذاری: در این روش متقاضی با مراجعه به بانک درخواست محاسبه میزان مانده بدهی را می کند و مبلغی حدود ۱۱۰ درصد مانده بدهی توسط متقاضی در بانک سپرده گذاری می شود و با این کار ملک از حالت رهن خارج خواهد شد ، البته شخص بعد از سپرده گذاری باید اقساط وام را پرداخت کند تا زمانی که وام تسویه شود، همچنین امکان دست زدن به مبلغ سپرده را تا زمان تسویه ندارد. جالب است که بدانید بانک در ازای مبلغ سپرده گذاری شده به صاحب سپرده سود می پردازد که بالاترین نرخ سود مجاز است ک شخص با استفاده از این سود می تواند اقساط وام را بپردازد.
- تسویه حساب کامل: تسویه حساب کامل یکی از راه های دیگر برای فک رهن است، اگر خانه شما وام دارد است و در حال پرداخت اقساط آن هستید در زمان فروش باید باقی مانده اقساط را پرداخت کنید تا ملک از رهن بانک خارج شود برای این کار شخص متقاضی باید به بانک مراجعه کند و درخواست تسویه حساب خود را بدهد بانک میزان بدهی او را محاسبه می کند و متقاضی با پرداخت این مبلغ سند خانه خود را از رهن بانک خارج می کند.
سپرده گذاری یا تسویه حساب کامل کدام بهتر است؟
در پاسخ به این سوال که سپرده گذاری یا تسویه کامل کدام بهتر است باید بگوییم که بستگی به شرایط فرد دارد اگر بیشتر اقساط باقی مانده و تعداد کمی از آن را پرداخت کرده اید بهتر است از روش تسویه کامل بدهی استفاده کنید. علت این مسئله این می باشد بدهی افراد به بانک دو بخش بدهی اصلی و سود را در برمیگیرد و نسب اصل بدهی و سود پرداختی برابر نمی باشد و در حقیقت ماه های اول قسط، میزان سود پرداختی بیشتر از ماه های بعدی است به زبان ساده هر چه تعداد اقساط بیشتری پرداخت شود، سود کمتر می شود و اقساط باقی مانده بیشتر شامل بدهی اصلی متقاضی می باشد. از آنجاکه مبلغ اصلی بدهی برای فک رهن ملاک است بهتر است از طریق تسویه حساب کامل پرداخت شود در حقیقت اگر تعداد اسقاط پرداختی کم است و اعداد بیشتری از اقساط مانده از روش تسویه حساب کامل استفاده کنید زیرا متقاضی کمتر ضرر می کند و صرفا باید مبلغ اصلی بدلی را بپردازد. اما اگر اکثر اقساط را پرداخت کردید از روش سپرده گذاری استفاده کنید زیرا در این حالت شخص متقاضی مبلغ زیادی را برای سود پرداخت کرده است و تنها باید مبلغ کنی از بدهی اصلی را به بانک بپردازد، بنابراین بهتر روش در این حالت برای فک رهن ملک سپرده گذاری است.
الزام به فک رهن چیست؟
در پاسخ به سوال الزام به فک رهن چیست، ابتدا لازم است با مفهوم رهن و فک رهن آشنا بود تا احراز گردد که دعوی الزام به فک رهن چیست و چه مواقعی قابلیت اقامه را دارد.رهن یکی از عقود لازم است که در قانون مدنی آمده است، رهن به این معناست که فردی مالی از خود را بابت طلب، انجام کار، تعهد و یا… در نزد دیگری می گذارد و بنا بر این می گردد که زمانی که بدهی پرداخت شد و یا تعهد انجام گرفت مال مزبور که مرهونه نامیده می شود از رهن خارج گردد.فردی که مالی را به رهن می گذارد راهن و فردی که مال نزد او به رهن گذاشته می شود مرتهن نامیده می شود ومالی که مورد رهن قرار می گیرد را عین مرهونه می گویند.رهن در واقع تضمینی برای طلبکار و یا درخواست کننده عمل است تا بدین وسیله به طلب و یا خواسته خود برسد. پس از اینکه راهن طلب خود را به مرتهن پرداخت نماید بایستی از مال مرهونه فک رهن صورت گیرد و به عبارت دیر مال مرهونه از رهن خارج گردد و چنانچه این اتفاق نیفتد امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک وجود دارد. البته گاهی مال مرهونه در ید فرد طلبکار است و گاهی نیز ممکن است در ید بانک و یا دیگری باشد اما فرد متعهد تعهد به فک رهن ملک را نماید و چنانچه به تعهد خویش عمل ننماید در این صورت امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک و یا دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک در صورتی که ملک در رهن بانک باشد وجود دارد.
انواع دعوای فک رهن چیست؟
در قانون دو نوع دو دعوی فک رهن وجود دارد که به شرح زیر است:
- دعوی فک رهن به صورت مستقل: در فک رهن به صورت مستقل شخص رهن دهنده موظف است در زنان مشخص شده بدهی خود را بپردازد و یکی از اموال او در گروی شخص یا نهاد ثالثی مثل بانک است تا زمانی که بدهی خود را بپردازد اما اگر او اقدام به پرداخت بدهی نکند بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوی فک رهن مطرح می شود. در چنین شرایطی شخص می تواند دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به مرجع قضایی تسلیم کند.
- دعوی فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی: سازندگان ملک به این نوع دعوی گرایشی زیادی دارند ان ها قبل از فروش ملک آن را در اختیار بانک قرار می دهند و وام میگیرند سپس با تنظیم قولنامه ان را به خریدار منتقل می کنند و متعهد می شوند در زمان مقرر ضمن فک رهن مال مرهونه سند رسمی را به نام خریدار بزنند.
آیا ملکی که فک رهن نشده قابل خرید و فروش است؟
حال شاید این سوال برای شما مطرح شود که ملکی که فک رهن نشده را می توان خرید و فروش کرد؟ شاید تا به حال این اصطلاح که خانه وام دار است به گوشتان خورده باشد. این خانه با وام خریداری شده اند و در رهن بانک می باشند، هنگامی که شخص خانه را می فروشد مبلغ وام را از قیمت خانه کسر می کند سپس خانه را به همراه وام به شخص خریدار می فروشد به طور مثال اگر مبلغ خانه یک میلیارد است و دویست میلیون آن وام می باشد خریدار آن را به قیمت ۸۰۰ میلیون به همراه ۲۰۰ میلیون خریداری می کند. البته لازم با ذکر است که در چنین مواردی از آنجا که خانه فک رهن نشده و در گرو بانک است امکان به نام زدن سند وجود ندارد و سند تا زمان تسویه وان به نام مالک قبلی خواهد بود به همین علت معامله خانه به صورت وکالتی یا قولنامه ای انجام می شود و در این قرار داد مالک خانه به خریدار وکالت می دهد که بعد از تسویه وام خانه را به نام خود بزند. همچنین قرار داد هایی ریسک بالایی دارند زیرا فروشنده می تواند با قولنامه ملک را با طور همزمان به چند نفر بفروشد به همین علت بهتر است در زمان انجام معاملات خوب تحقیقی کنید و در نهایت با یک مشاور املاک مشورت کنید.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
اقسام رهن چیست؟
