سرقفلی یکی از موضوعات مربوط به اجاره یا فروش املاک تجاری و شرکت هاست که در ضمن قرارداد درباره آن بحث می شود . در واقع می توان گفت سرقفلی به عنوام یک حق مالی می تواند مورد معامله قرار بگیرد و بخشی از مال غیر منقول محسوب می شود . در قانون روابط موجر و مستاجر در مواردی پرداخت سرقفلی الزامی است . در این موارد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، موجر را موظف به پرداخت سرقفلی می کند . این موارد در مواد 15 . 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 آمده است . از این رو ما در این محتوا ابتدا به طور خلاصه به بررسی مفهوم حق سرقفلی می پردازیم سپس موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر را تعیین می کنیم .
سرقفلی چیست؟
موضوعی که در تجارت از اهمیت زیادی برخوردار است ، خصوصیات و اخلاق تجاری است . در این موارد تاجر به خاطر فعالیت های مثبت تجاری خود ، مشتریان و امتیازاتی به دست آورده است که متعلق به خود اوست . به این حق ، حق سرقفلی می گویند . در واقع حق سرقفلی ارزش و اعتبار یک فعالیت تجاری است . البته حق سرقفلی در حقوق ایران به صورت جداگانه مورد خرید و فروش قرار نمی گیرد و وقتی گفته می شود که حق سرقفلی فروخته شده است منظور این است که تاجر ملک تجاری خود را تخلیه و واگذار کرده است.
موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر
گفتیم که در مواردی موجر موظف به پرداخت حق سرقفلی است . در این موارد موجر بعد از مراجعه به دادگاه و دریافت حکم تخلیه موظف به پرداخت حق سرقفلی می شود . موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر از این قبیل است :
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
- تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه
- تخلیه محل کسب ، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن
- مورادی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد .
- در صورتی که مستاجر ، بدون داشتن اجازه دادگاه یا موافقت موجر ، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد ، منافع را به دیگری منتقل کند ، که در این صورت مستار یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد .
تعیین مبلغ سرقفلی
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می شود:
-
موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
-
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
-
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
مواردی که مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد
-
هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.باید توجه داشت که تغییر شغل به ر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب ایجاد حق تخلیه برای موجر بدون آنکه مبلغی برای تخلیه به مستاجر بپردازد می شود. حال سوالی که پیش می آید این است که اگر در اجاره نامه در مورد نحوه استفاده از مکان مورد اجاره صحبتی به عمل نیامده باشد استفاده مستاجر از عین مستاجره چگونه خواهد بود؟ در پاسخ به این سوال باید گفت اگر در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از منافع عین مستاجره چگونه باید استفاده شود نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است و تشخیص آن با دادگاه است پس اگر دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است با توجه به زمان وقوع عقد اجاره روابط طرفین ممکن است تابع قانون سال ۱۳۵۶ شود.
-
تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری از جمله مواردی است که برای موجر حق تخلیه به وجود می آورد و مستاجر بدون استحقاق دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه باید از مغازه یا محل کسب بیرون رود. برای مثال مستاجر بدون اجازه مالک تغییراتی در بنا به وجود آورد و قسمتی از آن را تخریب کند.
-
در موردی که مستاجر اجاره بها نپردازد.
-
استفاده غیر قانونی از مکان تجاری برای مثال ایجاد مرکز فساد مانند قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و…
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
حکم عدم استرداد ودیعه توسط موجر چیست؟
