مسکن مهر جدید در راه است؟

«ارائه طرح اقدام ملی مسکن و احداث ۴۰۰ هزار واحد در دو سال ۹۸ و ۹۹ از برنامه های وزارتخانه است که به جدیت در حال پیگیری است. هم اکنون برنامه ریزی در این باره آغاز شده و زمین ها شناسایی شده اند. در حال حاضر عملیات اجرایی ۱۸۰ هزار واحد آغاز شده و در دست اجرا قرار دارد». این جدید ترین اظهارات محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی درباره طرحی است که باز با محوریت برنامه ریزی و مشارکت دولت کلید خورده و بناست ظرف سال های آینده به تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید منجر شود.

به گزارش سایت خبری ساعد نیوز به نقل از تجارت نیوز، یک طرح مسکنی جدید که باتوجه به تجربه ناموفق مسکن مهر در سال های گذشته، بار دیگر این ابهام را به وجود آورده که برنامه جدید چگونه می تواند از ابهامات، معضلات و انتقادهای جدی که با آخرین طرح مسکنی دولت وارد بود، رها شود؟ با وجود محوریت دولت در بسیاری از بخش های اقتصاد ایران، صنعت ساختمان و بازار مسکن، جزو معدود بخش هایی بوده که در طول تمام سال های گذشته با محوریت فعالیت و سرمایه گذاری بخش خصوصی حرکت کرده است. در طول این سال ها، دولت تنها تلاش کرده نقشی حمایتی در ارایه تسهیلات به متقاضیان بازار مسکن داشته باشد و مابقی این فرآیند را به بازار واگذار کند.

با این وجود به دلیل اهمیت مسکن در تعیین میزان سرمایه خانوار ایرانی، زمین و خانه همواره یکی از اولویت های فعالان بازار بوده و همین مساله مسکن را در دوره های مختلف به ابزاری مهم برای سرمایه گذاری و سودآوری بدل کرده است. ورود دلالان و سودجویان به این بازار نیز مزید بر علت شده تا بازار مسکن ایران در دوره های چند ساله، با شوک های قیمتی جدی مواجه شود و هر بار این شوک ها تاثیر منفی جدی بر قدرت خرید خانوار بگذارد.

اسلامی، وزیر راه و شهرسازی دولت دوازدهم زمانی کار خود را آغاز کرد که با وجود ثبات قیمتی چند ساله، همچنان فاصله ای قابل توجه میان قدرت خرید مردم و نرخ های موجود در بازار وجود داشت و این وضعیت نه تنها به سوی اصلاح حرکت نکرد که با شکل گیری یک موج تورمی قابل توجه در این بازار و افزایش صددرصدی قیمت خانه در کلان شهری مانند تهران، وضعیت بازار به یک فاجعه جدی نزدیک شد. گستردگی صنعت ساختمان در اقتصاد ایران و فعالیت اصناف مختلف در حوزه های مربوط به این صنعت، رکود در بازار مسکن را همواره به تشدید رکود در اقتصاد ایران بدل کرده و کاهش ۷۰درصدی خرید و فروش ها در ماه های گذشته نشان می دهد که مسکن ایران بار دیگر به رکودی جدید دچار شده است.

دوراهی دشوار وزارت شهرسازی

دولت یازدهم تلاش کرد برای جبران فاصله شکل گرفته میان قدرت خرید متقاضیان و قیمت های واحدهای مسکونی در کلان شهرها، سقف وام مسکن را افزایش دهد و این طرح سرانجام تسهیلات خرید خانه را برای زوج های جوان به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش داد. این وام که شرط دریافتش، سپرده گذاری یک ساله در بانک مسکن است در حالی نخستین پرونده های خود برای دریافت وام را نهایی می کرد که با افزایش قابل توجه قیمت خانه در بازار، عملا این تسهیلات نیز توان اثرگذاری خود را تا حد زیادی از دست داد.

مرکز آمار می گوید که امروز میانگین نرخ خانه در تهران، حدودا ۱۳ میلیون تومان در هر متر است و این به معنای آن است که با وام ۱۶۰ میلیون تومانی، تنها می توان ۱۲ متر خانه در تهران خرید. برای عبور از این شرایط وزارت راه و شهرسازی یک گزینه پیش روی خود دارد و آن افزایش سقف وام مسکن است؛ گزینه ای که بسیاری از کارشناسان آن را غیرممکن می دانند، زیرا از یک سو منابع مالی بانک برای پاسخ دادن به این نیازها کافی نیست، از سویی باتوجه به نرخ سود تسهیلات، بسیاری از اقشار جامعه توان پرداخت اقساط ماهانه آن را نخواهند داشت و از سویی باتوجه به روند رو به رشد نقدینگی و تورم بالا، افزایش تسهیلات در بدنه کلان اقتصادی کشور نیز اثرات مثبتی از خود بر جای نمی گذارد.

در کنار این هشدارها، این تحلیل که بازار مسکن هنوز به نیازهای تورمی خود پاسخ نداده و در صورت افزایش قدرت خرید، بار دیگر قیمت ها را بالا خواهد برد نیز مزید بر علت شده تا دولت لااقل در حال حاضر ریسک افزایش دوباره وام مسکن را نپذیرد.

راه دوم، فعال شدن مستقیم دولت در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی است؛ طرحی که هرچند از دهه ها قبل مطرح بوده اما جز یک بار و آن هم در جریان طرح پرحاشیه مسکن مهر، هرگز به طور گسترده در دستور کار قرار نگرفته است. دولت روحانی از روز آغاز کار خود، همواره نسبت به نحوه برنامه ریزی و اجرای مسکن مهر انتقادهای جدی داشته و از هزینه های گزافی گفته که اجرای مسکن مهر در دولت قبل بر شانه اقتصاد ایران گذاشت. از این رو در سال های اخیر هر بار که بحثی از محوریت دولت در یک طرح مسکنی مطرح شده، مقامات نسبت به اجرای آن یک سپر دفاعی جدی داشته اند؛ سپری که به نظر می رسد در قالب طرح اقدام ملی مسکن، از هر زمان دیگری پایین تر آمده است.

از نقش محوری به مشارکت فعال

در شرایطی که جدید ترین اظهارات وزیر راه و شهرسازی نشان می دهد که هنوز تعداد زیادی از واحدهای مسکن مهر بدون تقاضا باقی مانده و باوجود برنامه ریزی های چندباره، هنوز ساخت تعدادی از این واحدها ادامه دارد، اسلامی اعلام کرده که طرح اقدام ملی مسکن کلید خورده و با آغاز نام نویسی از متقاضیان وارد فازی جدید خواهد شد. ابهامات جدی درباره سرنوشت ناموفق طرح های مسکنی سابق دولت باعث شده وزیر راه در گام نخست تلاش کند، آنچه در دست اجرا قرار گرفته را از تجارب ناموفق سابق جدا کند.

اسلامی با تاکید بر اینکه در طرح اقدام ملی مسکن تلاش فراوانی شده تا تجربه دولت های گذشته در تولید مسکن در مناطقی که فاقد متقاضی و بدون زیرساخت های لازم است انجام نشود، تصریح کرد: تمامی تلاش در طرح اقدام ملی مسکن این است که زندگی مردم در واحدهای مسکونی و در محلات شان مناسب و مطلوب باشد.

وزیر راه و شهرسازی همچنین سه شرط اصلی ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن را شروط قانون ساماندهی زمین و مسکن عنوان کرد و گفت: تاهل، سابقه سکونت در شهر موردتقاضای مسکن و همچنین عدم بهره مندی از امکانات و تسهیلات دولتی در خرید واحدهای مسکونی از جمله شروط ثبت نام در این طرح است. آغاز ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن در ۱۰ استان کشور و همچنین معرفی سامانه بنا بر وعده ای که اعلام شد در ۱۵ آبان انجام می شود و در همان روز پذیرش در ۱۰ استان آغاز خواهد شد.

تفاوت اصلی که دولت تلاش کرده در چارچوب این طرح و تجربه مسکن مهر ایجاد کند، در نحوه مشارکت نهادهای دولتی است. براساس برنامه ریزی های انجام شده، دولت به صاحبان زمین که قصد ساخت واحدهای جدید (در مناطق تعریف شده) را دارند، پروانه ساخت و جوازهای لازم را اعطا می کند و برای سرمایه گذارانی که زمین ندارند نیز در کنار صدور پروانه، از اراضی دولت، زمین تخصیص می دهد. در این چارچوب پس از پایان کار، باتوجه به تقاضای موجود واحدها دراختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت.

دولت تاکید کرده که واحدهای مسکن ملی تنها در صورتی ساخته خواهند شد که از قبل متقاضی برای آن ثبت نام کرده باشد و در غیر این صورت طرحی در دستور کار قرار نخواهد گرفت. اگر این موضوع را در کنار اظهاراتی که از آغاز کار در برخی واحدهای این طرح خبر داده اند، قرار دهیم، مشخص نیست باتوجه به آغاز نام نویسی برای خرید این خانه ها از ۱۵ آبان، نحوه ارزیابی از تقاضا چگونه بوده است.

جمشید برزگر، رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان نیز از نامشخص بودن چگونگی برنامه ریزی برای اجرای این طرح سخن می گوید. به گفته او، با وجود آنکه از هفته ها قبل، نامه نگاری میان دولت و انبوه سازان در این زمینه آغاز شده، ولی هنوز جزییات اجرایی کار مشخص نیست و انبوه سازان نیز منتظرند تا پس از آغاز نام نویسی از جزییات طرح دولت برای این حوزه، مطلع شوند.

وزیر راه و شهرسازی در صحبت های پیشین خود گفته بود که اقدام ملی مسکن برای دهک های سه تا هفت جامعه اجرایی می شود، تلاش دولت بر این است که قیمت واحدهای مسکونی این طرح، از متری دو تا سه میلیون تومان فراتر نرود و بتواند نیاز بخشی از اقشار جامعه را برطرف کند؛ موضوعی که منتقدان اجرای آن معتقدند باتوجه به ساخت و ساز خانه ها از سوی سرمایه گذاران بخش خصوصی، احتمالا قیمت نهایی را نیز آنها و بازار تعیین خواهند کرد و نه دولت.

اسلامی در حالی دومین سال از وزارت خود را آغاز کرده که بازار مسکن در یک ساله مدیریت او ابتدا با یک شوک تورمی بسیار جدی و سپس با رکودی جدید دست و پنجه نرم کرده و حالا وزیر از اولویت جدی طرحی می گوید که با وجود مشخص نبودن ابعاد دقیقش، منتقدان و سوال کنندگان فراوانی دارد؛ منتقدانی که پیش از هر مساله ای یک پرسش مهم را مطرح می کنند؛ آیا طرح جدید به حل معادله پیچیده بازار مسکن ایران کمک خواهد کرد یا بار دیگر، طرح پرهزینه ای مانند مسکن مهر در راه است؟