قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با قراردادهای رسمی اجاره و فروش دارد؟

هنگام معامله ملک میان فروشنده و خریدار، ممکن است قراردادهای گوناگونی منعقد شده و اسناد و مدارکی هم رد و بدل شود. یکی از این موارد قولنامه خانه و کلا املاک است. بسیاری از افراد از این سند استفاده می کنند، اما تفاوت آن را با دیگر قراردادهای رسمی اجاره و فروش نمی دانند. در ادامه این مطلب، با نکات حقوقی و تعاریف قولنامه برای انواع ملک، آشنا می شوید.
حتما شنیده اید که وقتی فروشنده و خریدار یا مالک و مستاجر با هم به توافق می رسند، می گویند «بریم قولنامه بنویسیم». جالب اینجا است که بسیاری از مردم، معنی دقیق قولنامه، نکات حقوقی و موارد تنظیم آن را نمی دانند. حتی از این موضوع باخبر نیستند که قولنامه خانه با دیگر قراردادهای رسمی چه تفاوتی دارد و در صورت بروز مشکلات از نظر حقوقی و قانونی چقدر می توان روی آن حساب کرد.
امروز می خواهیم بی مقدمه و مفصل درباره قولنامه ملک و نحوه تنظیم آن صحبت کرده و نکات حقوقی پیرامون این موضوع را بررسی کنیم.

قولنامه چیست؟

آشنایی با مفهوم قولنامه کمک می کند درک درستی از این قرارداد داشته باشیم. قولنامه خانه یا هر ملک دیگر، قراردادی است که بین فروشنده و خریدار یا مالک و مستاجر منعقد شده و امضا می شود. این قرارداد هم مانند دیگر قراردادهای مرسوم جزئیات و شرایط مربوط به خودش را دارد و همه نکات حقوقی داخل آن هم توسط فروشنده و خریدار تایید می شود.
در اصل قولنامه نوعی قول و قرار میان طرفین معامله محسوب می شود. در نهایت چیزی که اهمیت زیادی دارد سند رسمی و اصلی است که باید به خریدار منتقل شود. به علاوه، سندی که امروز در بنگاه های معاملات ملکی انجام می شود، مبایعه نامه است. برخی اوقات به اشتباه لفظ قولنامه برای آن به کار برده می شود.
چرا می گوییم قولنامه بیشتر قول و قرار است و با مبایعه نامه تفاوت دارد؟ شاید در لحظه توافق همه شرایط لازم برای عقد قرارداد نهایی آماده نباشد. به عنوان مثال خریدار ملک را پسندیده، ولی پولش چند روز دیگر آماده می شود یا ملک هنوز کامل نیست. در اینجا طرفین بین خودشان قولنامه امضا می کنند تا زمانی که شرایط فراهم شود و قرارداد نهایی را ببندند. قولنامه خانه هم باید نزد مشاور املاک بین طرفین امضا شود، اما هیچ گاه جای سند رسمی را نمی گیرد. البته می توانید آن را به صورت دستی هم تنظیم کنید.

تفاوت قولنامه خانه با مبایعه نامه

همان طور که در قسمت قبل اشاره کردیم، قولنامه و مبایعه نامه با هم تفاوت دارند و نباید به جای هم استفاده شوند. این دو قرارداد از نظر معنا متفاوت هستند. از نظر حقوقی هم قولنامه و مبایعه نامه در برخی جزئیات فرق دارند. البته در بسیاری از موارد هم مشابه هم هستند.
تفاوت اصلی قولنامه و مبایعه نامه در پرداخت است. موقع عقد مبایعه نامه باید حتما وجهی به فروشنده پرداخت شود و خریدار سند آن را بگیرید. درمقابل در قولنامه ممکن است قول و قرار بگذارید برای زمان مشخص و وجهی در همان ابتدا پرداخت نشود.

انواع قولنامه

قولنامه معمولا برای خانه و خودرو بین فروشنده و خریدار نوشته می شود. این قول و قرار را می توان به صورت دستی یا محضری نوشت. در هر دو مورد هم می توان برای خرید و فروش یا رهن و اجاره قولنامه نوشت. در کل قولنامه انواع خاصی ندارد و همان قراردادی است که با شرایط گفته شده برای فروش و اجاره انواع ملک یا خودرو امضا می شود.

آیا قولنامه معتبر است؟

بله. قولنامه هم مانند هر قرارداد دیگری در دادگاه معتبر است. درواقع اگر سند و مدرک دیگری نباشد، کاملا می توان به آن استناد کرد. البته اینجا یک نکته بسیار مهم وجود دارد.
پیشتر هم گفتیم که بهتر است قولنامه را در آژانس املاک بنویسید. البته حواس تان به اعتبار بنگاه باشد. اگر آژانس املاک از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی فعالیت نداشته باشد، قولنامه نوشته شده هیچ ارزش قانونی ندارد.

وجه التزام قولنامه خانه چیست؟

گفتیم قولنامه نوعی قول و قرار بین طرفین است و تا نهایی شدن قرارداد، احتمال رخ دادن اتفاق های زیادی وجود دارد. به همین دلیل برای جلوگیری از پیامدهای منفی بعدی، برای قولنامه خانه وجه التزام در نظر می گیرند. این وجه، مبلغی است که هر کدام از طرفین در صورت رعایت نکردن تعهد خودش در زمان مقرر، باید به طرف مقابل پرداخت کند.
معمولا متن وجه التزام به شکل زیر نوشته می شود:
در قولنامه طرفین موافقت می کنند در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور پیدا کرده و سند رسمی تنظیم کنند. در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

نکات حقوقی و بسیار مهم در قولنامه

اشاره کردیم که قولنامه یک قرارداد معتبر است که می توان به آن استناد کرد. بنابراین حسابی باید حواستان باشد که نکات حقوقی آن را رعایت کنید. در ادامه به مهمترین نکات حقوقی قولنامه املاک اشاره می کنیم:
● قانون را جدی بگیرید: درست است که قولنامه خانه و مبایعه نامه معتبر هستند، اما حواستان باشد که حتما به صورت کاملا قانونی منعقد شود. منظور از قانونی، ذکر کردن تمامی احتمال ها و نکات مهم تعهدی طرفین است.
● ملک را استعلام کنید: یکی از بزرگترین مشکلاتی که در خرید و فروش های قولنامه ای پیش می آید این است که در واقع ملکی وجود ندارد یا با چند نفر معامله شده است. حتما از وجود ملک مطمئن شوید و ضمن رویت مدارک، در صورت نیاز آنها را استعلام کنید. نکته مهم دیگر اینکه حتما بررسی کنید ملک در وثیقه، رهن، موروثی یا توقیفی نباشد.
● به جزئیات توجه کنید: تک به تک جزئیات موجود مانند مشخصات طرفین، مورد معامله، مشخصات ملک، نحوه پرداخت، مشاعات، انشعابات و موارد دیگر در قولنامه خانه دقت کنید. بنابراین به همه آنها توجه کنید و حتما آنها را با دقت بخوانید.
● شرایط پرداخت را دقیق مشخص کنید: عمده مشکلاتی که در قولنامه پیش می آید مربوط به پرداخت مبلغ قرارداد است. به همین دلیل تمام مراحل را به صورت دقیق همراه با نحوه پرداخت نقد یا چک در قولنامه قید کنید.
● حتما شاهد داشته باشید: در هر قراردادی جز دو طرف معامله باید یک یا دو شاهد دیگر وجود داشته باشند که در صورت بروز مشکل در دادگاه شهادت بدهند. این موضوع را حتما جدی بگیرید. از صاحب بنگاه یا افراد مورد اطمینان دیگر بخواهید که به عنوان شاهد حاضر باشند و قولنامه را امضا کنند.
ی نسخه خودتان را بگیرید: قولنامه باید حتما در سه نسخه تنظیم شود. دو نسخه آن نزد طرفین و یک نسخه هم پیش مشاور املاک باقی می ماند. بنابراین حواستان باشد چه قولنامه خانه و چه مبایعه نامه خودتان را بگیرید.
● وضعیت مالک مهم است: حتما بررسی کنید طرف مقابل شما مالک واقعی باشد. اگر مالک نیست و وکیل، ولی یا قیم است، حتما وکالتنامه داشته باشد. ضمن اینکه فروشنده نباید ممنوع المعامله یا فراری نظام وظیفه باشد. اگر هم ملک به ارث رسیده است، حتما باید گواهی انحصار وراثت را ببینید و کپی برابر اصل را بگیرید.

فسخ قولنامه خانه

قولنامه هم مانند هر قرارداد دیگری امکان فسخ دارد و برای این موضوع باید شرایط زیر را در نظر بگیرید:
● قصد: اولین شرط مهم این است که اگر هر کدام از طرفین تصمیم به فسخ دارد، اراده جدی داشته باشد و برای آن اقدام کند.
● رضایت: هر دو طرف باید نسبت به فسخ راضی باشند. در صورتی که مانعی یا اکراهی برای فسخ وجود داشته باشد و از روی اجبار این موضوع صورت بگیرد، فسخ معتبر نیست.
● اهلیت: شرایط سنی، عقلی، اهلیت و هوشیاری کافی شرط فسخ هر قراردادی است.

جمع بندی

قولنامه یکی از قراردادهای مهم هنگام خرید و فروش یا رهن و اجاره ملک و خودرو است. این قرارداد کاملا در دادگاه اعتبار دارد. قولنامه در بسیاری از مواقع با مبایعه نامه اشتباه گرفته شده و به جای هم استفاده می شوند. قولنامه نوعی قرارداد مبتنی بر قول است که باید قول و قرار طرفین با شرایط مشخص در زمان معین انجام شود.
برای امضای قولنامه خانه باید شرایط آن را به طور کامل رعایت کنید تا از نظر حقوقی دچار مشکلات بعدی نشوید. در این مطلب به طور مفصل درباره قولنامه و نکات حقوقی مهم پیرامون تکمیل آن صحبت کردیم.

منبع : https://divar.ir/blog/preliminary-agreement-legal-guidelines/