تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری یا تغییر بهره برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است. به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان های مسکونی از ساختمان های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری های رایج بین عموم مردم است. محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می شود. به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و دادوستد می کنند.
اهمیت تعیین کاربری برای ملک
مهمترین دلیل این طرح حفظ اهداف زیست محیطی می باشد. هم چنین کاربری اراضی باعث جلوگیری از تخریب زمین، حفظ پیوند شهر و طبیعت و حفظ منابع تاریخی و فرهنگی شده و علاوه بر حفظ منابع موجب رفاه عمومی مردمی نیز می شود.
انواع کاربری ملک
-
کاربری مسکونی
کاربری مسکونی برای سکونت دائم یا موقت خانوارها در نظر گرفته میشود .شامل سه دسته آپارتمانی ،ویلایی، کلنگی می شوند.
-
کاربری تجاری
ساختمان هایی با کاربری تجاری ساختمان هایی هستند که با هدف کسب و کار و تجارت بناشده اند.در این ساختمان ها می توان مجتمع های تجاری ،رستوران ،مغازه و هرگونه مراکز تجاری را راه اندازی کرد.همچنین ساختمان های صنعتی با هرگونه فعالیت صنفی نیز دارای کاربری تجاری هستند.
-
کاربری کشاورزی
شهرداری برای زمین هایی که شامل درختان میوه زیادی هستند و برای زمین های زراعی با قابلیت کشت برخی محصولات که اغلب در روستاها و گاهی در شهرها قرار دارند کاربری کشاورزی صادر می کند.
-
کاربری ورزشی
برای ساخت مراکز ورزشی شامل استادیوم ،استخرها ،زمین های بازی ،باشگاه های ورزشی و… مجوز ورزشی صادر می شود و بیشتر شامل مراکز ورزشی دولتی می شود.
-
کاربری معدن
زمین هایی که دارای مواد با ارزشی نظیر سنگ های قیمتی، فلزات گوناگون، خاک های مناسب و قابل استفاده در مصارف مختلف هستند و این مواد قابل بهره برداری و استخراج باشند دارای کابری معدن هستند.معدن ها حتما باید به ثبت برسند و حتی شخصی که مالک آن زمین نباشد بعد از کشف آن می تواند به عنوان مالک زمین را به ثبت برساند.
-
کاربری صنعتی
ساختمان هایی با استفاده های صنعتی مانند کارگاه های تولید یا توزیع ،کارخانه ها، تعمیرگاه ها یا انبار ها دارای مجوز صنعتی از سوی شهرداری هستند.
برخی از این نوع ملک ها اغلب در خارج از شهر یا شهرک های صنعتی قرار دارند و گاهی اجازه انتقال به داخل شهرها را ندارند.
-
کاربری اداری
ساختمان هایی که به عنوان دفاتر اداری مانند دفتر خرید و فروش به ثبت می رسند.
-
فاقد کاربری
زمین هایی که هیچ نوع کاربری برای آن ها صادر نشده است و شهرداری هیچ طرحی برای آن ها ارائه نکرده است و به عنوان ذخیره شهری در نظر گرفته شده اند.
عواقب تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی
در صورتی که بر خلاف قوانین مندرج در قانون شهرداری در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون مقرر بر تبصره یک بند ۱۰۰ این قانون انجام می شود. در صورتی که تخلف اثبات شود مالک یا مستآجری که مرتکب تخلف شده موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب وکار دایرشده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن تجارت نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دوسال خواهد شد. نکته ای که باید بدانید این است که طبق قانون شهرداری تنها اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده اند و در موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و… حق برخورد با تخلف صورت گرفته در حوزه اختیار شهرداری نیست. با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می کند.
استثناهای تغییر کاربری ملک مسکونی
با وجود اصل عدم تغییر کاربری ملک، مواردی به عنوان استثنا در قانون پیش بینی شده اند که بر طبق آن ها می توان از ملکی با کاربری مسکونی بهره برداری غیرمسکونی انجام داد. مثلا شما می توانید پس از اجاره خانه که کاربری مسکونی دارد از آن به عنوان دفتر حقوقی استفاده کنید. این استثناها عبارتند از:
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان پذیر است.
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر طبق ماده ۳ آیین نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
- البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.
مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟
- ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
- بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید
- تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک
- نوسازی ملک با کاربری جدید
مدارک لازم
- مدارک شناسایی مالک (یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت نامه)
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کدپستی و…)
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
- نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان های مربوطه
در خرید ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟
