نحوه وصول هزینه های ساختمان

با افزایش آپارتمان نشینی در شهر های بزرگ به تبع مشکلات و مسایلی نیز به وجود می آید برای پیشگیری از اینگونه مشکلات قانونگذار قانونی با عنوان " قانون تملک آپارتمان " را تنظیم و تصویب کرد که به موجب این قانون برای حفظ آرامش ساکنین و جلوگیری از بروز هر گونه مشکل باید همه مالکین و ساکنین از آن پیروی کنند اما متاسفانه پرونده های زیادی به دلیل رعایت نکردن و نقض این قوانین در مراجع قضایی مطرح شده است . مالکین آپارتمان برای مدیریت و اعمال این قوانین در ساختمان باید مدیر یا هیات مدیره تعیین نماید که با سهولت بیشتری برای تعیین و اعمال حقوق و تکالیف و همچنین اداره و نگهداری ساختمان اقدام نمایند . اما نگهداری ساختمان و اداره آن مستلزم این است که مالکان ساختمان یا ساکنین آن هزینه های را پرداخت نمایند تا مدیر یا هیات مدیره بتواند اقدامات مقتضی را انجام دهد . متاسفانه در این خصوص ممکن است مشکلاتی پیش بیاید که یک از ساکنین شارژ خود را پرداخت نکند و یا به میزان هزینه ای که سهم اوست و باید پرداخت گردد معترض باشد که در این خصوص نیز قانونگذار قوانین را وضع کرده است که چه اقدامی باید مدیر یا هیات مدیره انجام دهد . هیات مدیره یا مدیر ساختمان می تواند در حدود اختیارات قانونی خود برای وصول هزینه های مشترک ساختمان اقدام قانونی و قضایی نماید . در این مقاله به بررسی مسئول پرداخت هزینه ساختمان و نحوه وصول هزینه ساختمان می پردازیم .

مسئول پرداخت هزینه ساختمان

نحوه وصول هزینه های ساختمان همانطور که مشخص است به این می پردازد که چگونه می توان هزینه های که ساکنین موظف به پرداخت آن هستند و پرداخت نمی کنند مدیر یا هیات مدیره باید دریافت نمایند . برای وصول هزینه ها ابتدا باید دانست که چه کسی مسئول و موظف به پرداخت شارژ ساختمان است؟ در واقع در اینجا می خواهیم بدانیم که آیا حتما باید فرد مالک باشد ؟ در ملک سکونت داشته باشد ؟ یا مستاجر و یا ساکن در ملک وی مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان به میزان سهمشان است ؟ قانونگذار نه تنها مالک آپارتمان را موظف به پرداخت هزینه های مشترک ساختمان، نظیر هزینه تعمیرات آپارتمان دانسته بلکه فرد استفاده کننده از ملک مانند مستاجر را نیز مسئول پرداخته هزینه های ساختمان دانسته است .
( لازم به ذکر است که تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان پس از تصویب بودجه سالانه ساختمان توسط مجمع عمومی با مدیر یا مدیران ساختمان است . ) نکته قابل توجه این که در بسیاری مواقع این مشکل به وجود می آید که برخی از مالکین ملک خود را خالی از سکنه گذاشته اند نیز موظف به پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان هستند حتی اگر استفاده ای از ملک نکرده باشند به دلیل آن که بسیاری از هزینه ها صرف حفظ و نگهداری ملک می شود . به عنوان مثال : هزینه بیمه آپارتمان و یا هزینه های آسانسور یا درب ریموت پارکینگ و کلیه خرابی های احتمالی ملک و . . . . تمامی این قبیل هزینه ها متوجه کلیه مالکین است حتی اگر از آن استفاده نکنند و پرداخت نکردن هزینه ها اقدامات قانونی مدیر یا هیات مدیره را در پی خواهد داشت . به طور مثال : فردی را در نظر بگیرید که در خارج از کشور زندگی می کند و در ایران ملکی در یک واحد از آپارتمان دارد و هزینه شارژ آن آپارتمان 200 هزار تومان تعیین شده است در این صورت این مالک اگرچه از ملک استفاده نمی کند ولی ملزم به پرداخت هزینه ها تعیین شده می باشد .

نحوه وصول هزینه های ساختمان چگونه است؟

نحوه وصول هزینه های ساختمان باید به صورت قانونی صورت گیرد یعنی بعد از امتناع مالک یا ساکن از پرداخت هزینه های مشترک به موجب قانون تملک آپارتمان ها مدیر یا هیات مدیره می تواند به ترتیب ذیل اقدام نماید .
ابتدا به مالک یا ساکن تذکر بدهد و این تذکر بهتر است به صورت برگه ای بر روی تابلو اعلانات اسامی بدهکاران را بنویسند .
سپس می توانند مبلغی را تحت عنوان جریمه دیر کرد در پرداخت هزینه ها در نظر بگیرند که تعیین این جریمه قانونی می باشد و باید در اساسنامه ساختمان نوشته شود. بعد از گذشت مدت و مهلت پرداخت در صورت استنکاف از پرداخت شارژ مدیر یا هیات مدیره با تنظیم و ارائه اظهارنامه فرد را مکلف به پرداخت شارژ می کند ( اظهارنامه فرم مخصوصی است که درگاه یا سامانه خدمات الکترونیک قضایی تهیه و تنظیم می شود ) پس دریافت اظهارنامه بدهکار باید بدهی خود را پرداخت نماید در غیر این صورت مدیر ساختمان پس از ده روز از تاریخ ابلاغ می تواند از دادن خدمات مشترک به وی خودداری ورزد. لازم به ذکر است که اگر مالک یا ساکن نسبت به این موضوع اعتراض داشته باشد می تواند با ارائه دادخواست به طرفیت مدیر یا هیات مدیره شرکت خود را اعلام نماید و مدیر ساختمان نیز دادخواست وصول بدهی از مالک یا ساکن رابه دادگاه تقدیم نماید و دادگاه بررسی و اقدامات مقتضی را اعمال می کند . لازم به ذکر است که مدیر نباید اقدامی خلاف قانون در قبال بدهکاران انجام دهد .

ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک

از آنجا که قسمت های مشاعی متعلق به همه است هزینه اداره و نگهداری آن نیز با همه مالکین آن خواهد بود؛ لذا هیچ یک از ساکنین نمی تواند به بهانه اینکه از قسمت مورد نظر استفاده نمی کند یا خیلی کم استفاده می کند یا اصلاً در ساختمان حضور ندارد و آپارتمانش خالی است با عدم پرداخت هزینه های مربوطه، هیأت مدیره و ساکنین را تحت فشار قرار دهد. ولی اگر یکی از ساکنین، طبق قراردادی حق استفاده خود را از قسمت مورد نظر سلب کند یا مالکیت خود را در آن قسمت مورد نظر سلب نموده و به ساکنین همان ساختمان منتقل نماید از دادن مخارج مربوطه معاف خواهد بود. اولین اقدامی که قانون مطابق ماده 10 مكرر قانون تملک آپارتمان ها در قبال امتناع از پرداخت هزینه توسط ساکنین بر عهده مدیر گذاشته است، ارسال اظهارنامه به بدهکار است. ارسال اظهارنامه برای این تکلیف شده است که دلیلی باشد برای مدیر به منظور اثبات درخواست طلبکار از بدهکار. در واقع اظهارنامه مطابق ماده 156 قانون آئین دادرسی مدنی وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق. درخواست شفاهی یا دیگر طرق درخواست، تأمین کننده این منظور نمی باشند؛ لذا قانونگذار در این ماده مدیر را مکلف به ارسال اظهارنامه که به وسیله مامور ابلاغ به بدهکار ارسال می شود، نموده است. ولی استفاده از تابلو اعلانات برای اطلاع دادن به بدهکار، با توجه به اینکه با بدهکار اعلام کردن فرد در واقع آبروی فرد را در خطر می اندازد به نظر قانونی نمی آید ولی در آپارتمان ها امری رایج است. قطع خدمات مشترك: مالك يا استفاده كننده موظف است حداکثر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود را بپردازد. حال چنانچه در این مدت نیز از پرداخت بدهی خود امتناع کند مدير مي تواند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كنند. البته باید توجه شود که این اقدام باید پس از گذشت مدت ده روز ابلاغ، صورت گیرد و اینکه بدون اینکه ابلاغی صورت گرفته باشد مدیر نمی تواند دست به این اقدام بزند. نکته دیگری که در اینجا باید بررسی کرد این است که آیا مدیر مجاز به قطع آب سرد ممتنع نیز هست یا خیر؟ به عقیده برخی حقوقدانان با توجه به تصریح قانون گذار در ماده 10 مکرر ق.ت.ا به جواز قطع آب گرم، مفهوم مخالف این ماده عدم جواز قطع آب سرد را حکم می کند. البته گفتنی است که اگر آب متخلف با دیگر ساکنین مشترک باشد معمولاً امکان قطع جداگانه آن نمی باشد و معمولاً اگر چنین امکانی وجود داشته باشد آب جزء مشترکات نبوده و اگر جزء مشترکات نباشد، مدیر مجاز به قطع آن نیست لذا به نظر می آید که امکان قطع آب سرد صحیح نباشد مخصوصاً که همانطور که گفته شد قانونگذار قطع آب را مقید به «گرم» بودن نموده است. طرح دعوی در دادگاه: ضمانت اجرایی که فوقاً اشاره شد زمانی محقق می گردد که امکان اجرای آن باشد یا اجرای آن فایده عملی داشته باشد چراکه ممکن است شخص بدهکار در آپارتمان خود ساکن نباشد و آپارتمان خالی از سکنه باشد یا فرضاً امکان اینکه فقط خدمات مذکور را از یک واحد قطع کنیم نباشد و . . . که در چنین حالتی تبصره 1 ماده 10 مکرر ق.ت.ا این مشکل را پیش بینی نموده و چنین آورده است که: «در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضائي شكايت كنند، دادگاه ها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. استفاده مجدد از خدمات، موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود». مدير به عنوان نماينده قانوني مالکين با ارائه مدارک مثبت سمت خود مي تواند به موجب ماده 12 ق.آ.د.م که در دعاوي مربوط به اموال غير منقول اعم از دعاوي مالکيت، مزاحمت و . . . دادگاهي را صالح مي داند که مال غير منقول در آنجا واقع است در دادگاه محل وقوع آپارتمان طرح دعوي کند و حق حضور در جلسات را خواهد داشت. مطابق تبصره 5 ماده 10 مکرر ق.ت.ا در صورتي که مالک مجدداً و مکرراً از سوي دادگاه محکوم به پرداخت هزينه هاي مشترک شود، علاوه بر ساير پرداختي ها مکلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جريمه مي باشد. از آنجا که عبارت «جریمه» در این تبصره بطور مطلق بکار گرفته شده است نمی توان به مانند تبصره ماقبل آن، این جریمه را به نفع ساختمان دانست؛ لذا باید بر این اعتقاد بود که اين مبلغ به نفع دولت وصول مي شود. نکته مهم دیگری که شایان ذکر است این است که جواز دادخواهی از دادگستری نمی تواند نافی مراجعه به اسناد رسمی باشد. رأی وحدت رویه شماره 12 ردیف 59/9 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز در این باره می گوید: «. . . حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجراست منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاه های دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند . . . » لذا مدیر ساختمان مختار است پس از ابلاغ اظهارنامه و گذشتن مهلت قانونی ده روزه، یا به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند و یا با تقدیم دادخواست مستقیماً به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند. صدور اجرائيه علیه بدهکار: اصولاً هيچ سند عادي جز به حکم قانون قابليت اجرايي ندارد. در مورد اظهارنامه، قانونگذار براي سهولت در وصول مطالبات ساختمان، طي قانون تملک آپارتمان ها مفاد اظهارنامه را فقط در مورد دريافت مطالبات مربوط به هزينه هاي مشترک ساختمان در عداد اسناد رسمي لازم الاجرا قرار داده و صدور اجرائيه را به روش مذکور در ماده ده مکرر ق.ت.ا مجاز شمرده است. اگر مالک پس از انقضاي مهلت ده روز اظهارنامه بدهی را پرداخت ننمود، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان طبق تقاضاي مدير و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد کرد. از تاریخ ابلاغ اجرائیه، بدهکار می باید ظرف مدت ده روز، ترتیبی برای پرداخت بدهی بدهد و یا مالی را معرفی کند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت، صورت جامع دارائی خود را به مسؤول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. این امر مانع آن نمی شود که مدیر ساختمان هرگاه مالی از بدهکار یافت به تعقیب اجرائیه نپردازد. همچنین مطالبه خسارت تأخیر تأدیه طبق نظر فقهای شورای نگهبان مشروعیت ندارد؛ لذا مدیر نمی تواند از بدهکار ساختمان مطالبه خسارت دیرکرد نماید. ولی مطابق ماده 522 ق.آ.د.م با تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سر رسید تا زمان پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی تعیین می گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر اینکه طرفین طور دیگری مصالحه نمایند.

بنابراین نگهداری و استفاده از امکانات مشترک ساختمان ها هزینه های مشترکی دارند که تمام ساکنین ملزم به پرداخت آن هستند. در صورتی که هر کدام از ساکنان از پرداخت امتناع کنند، هیات مدیره می تواند اقدامات لازم را انجام دهد. امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

قانون رسیدگی به دارایی وزراء و کارمندان دولت چگونه است؟