به گزارش سرویس اقتصادی پایگاه خبری ساعدنیوز، تجارت نیوز نوشت: با رشد و بازدهی قابل توجه بازارهای مالی و افزایش شدید قیمتها در بازار مسکن، این سوال برای بسیاری از متقاضیان و سرمایهگذاران مطرح شده که آیا در شرایط فعلی باید نسبت به سرمایهگذاری در این بازار اقدام کرد؛ در صورتی که پاسخ مثبت است، سرمایهگذاری در کدام بخش میتواند گزینه بهتری باشد؟
آیا خرید واحدهای نوساز توصیه میشود یا بافت فرسوده؟ واحدهای کوچکمتراژ ارزندهتر هستند یا بزرگمتراژ؟ همچنین آیا خرید زمین سرمایهگذاری مناسبی خواهد بود؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: «دارایی ملکی و املاک، صرف نظر از اینکه زمین آپارتمان یا سایر موارد باشد، به ذات خود و در فرهنگ ایرانی همواره واجد نوعی ارزش، هویت و باور اجتماعی و خانوادگی بوده است.»
او افزود: «از این رو، این حوزه علاوه بر ارزش مادی، از یک ارزش معنوی نیز برخوردار بوده و هست. به همین دلیل، بسیاری از خانوادهها تلاش میکنند اگر خانهاولی هستند، اقدام به خرید کنند و اگر سرمایهای دارند، آن را به ملک و زمین و املاک تبدیل کنند؛ زیرا هم برایشان اعتبار به همراه دارد و هم بهعنوان یک دارایی برای نسلهای آینده تلقی میشود و در عین حال، یک دارایی امن محسوب میشود.»
غیبی ادامه داد: «این رویکرد همواره بهعنوان یک توصیه در خانوادهها، بهویژه برای جوانترها مطرح بوده و حتی خود پدرها و مادرها نیز در همین مسیر اقدام کردهاند. اما اگر از این مقدمه عبور کنیم و به اصل سوال درباره بازار و فضای رقابتی در بخشهای مختلف، از جمله متراژ آپارتمان، زمین کلنگی یا مستغلات بپردازیم، باید همه این موارد را در یک چارچوب کلی دید. در واقع، مجموعه آنچه بهعنوان املاک نام برده میشود، در یک حوزه از بازار تعریف میشود که هم میتواند کارکرد و ارزش سرمایهگذاری داشته باشد و هم مصرفی.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «طبیعتا هر فرد بر اساس توان مالی و اعتباری خود وارد بازار مسکن میشود؛ ممکن است فردی توانایی خرید مستغلات یا زمین کلنگی و ورود به حوزه ساختوساز و مشارکت را داشته باشد و فردی دیگر تنها بتواند یک واحد آپارتمان کوچک، مثلا 60 متری تهیه کند، با این نگاه که در آینده برای فرزندش باقی بماند و از همین حالا آن را در قالب رهن و اجاره مدیریت کند. بنابراین، اصل ورود به این بازار، بر اساس وسع مالی، امری پذیرفتهشده و قابل توصیه است.»
غیبی بیان کرد: «اما درباره اینکه فردی با هدف سرمایهگذاری و کسب سود وارد این حوزه شود، برای مثال، خرید و فروش آپارتمان، بازسازی و فروش مجدد یا خرید ملک کلنگی و اخذ پروانه برای ساخت، باید گفت این موضوع در بستری متفاوت تعریف میشود.»
او افزود: «در حال حاضر، بهدلیل ناپایداری قیمتی در بازار مسکن که مشاهدات میدانی نیز آن را تایید میکند، فاصلهای میان واقعیتهای اقتصادی و قیمتهای اعلامی از سوی فروشندگان شکل گرفته است. این اختلاف، عمدتا ناشی از انتظارات تورمی و بار روانی بالایی است که در فضای اقتصادی جامعه حاکم شده است.»
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: «در چنین فضایی، افرادی که پیشتر در حوزه خرید و فروش سریع آپارتمان فعالیت میکردند، مثلا یک واحد پنج میلیاردی میخریدند و هزینهای برای بازسازی و فروش آن با قیمت بالاتر صرف میکردند، امروز با محدودیت مواجه هستند؛ زیرا دسترسی به فایلهای مناسب و سودآور مانند گذشته فراهم نیست و قیمتها دائما نوسان میکنند.»
غیبی گفت: «در واقع، در شرایط فعلی، میتوان گفت ملک ارزان در بازار مسکن وجود ندارد؛ زیرا تقاضای خرید از عرضه پیشی گرفته است. در نتیجه، فضا برای افرادی که قصد دارند در کوتاهمدت وارد خرید و فروش شوند، چندان مهیا نیست و امکان «کمین» برای شکار فرصتهای مناسب، مانند گذشته فراهم نیست.»
این کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: «از سوی دیگر، فعالان حوزه ساختوساز نیز با نگرانیها و تردیدهایی مواجهاند. ریسکهای اقتصادی حاکم بر کشور، نوسانات نامتعادل تورمی و دشوار بودن پیشبینی قیمت مصالح و هزینههای ساخت، باعث شده تصمیمگیری برای ورود به پروژههای جدید با احتیاط همراه شود.»
او در ادامه اضافه کرد: «در چنین شرایطی، سازنده با این پرسش مواجه است که آیا اساسا در یک فضای اقتصادی باثبات و قابل پیشبینی قرار دارد که بتواند اقدام به تولید مسکن کند یا خیر.»
غیبی ادامه داد «به همین دلیل، برخی از فعالان این حوزه ترجیح میدهند بهجای آغاز پروژههای جدید، داراییهای قبلی خود را حفظ کنند؛ برای مثال، واحدهای ساختهشده را در قالب رهن و اجاره عرضه کنند تا سرمایهشان در وضعیت فعلی تثبیت شود، بهویژه اینکه همان داراییها نیز تحت تاثیر تورم، در حال افزایش ارزش هستند.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «در مجموع، بازار در شرایطی از انتظار و احتیاط قرار دارد. در سال جدید، بسیاری از فعالان در انتظار آن هستند که نوعی تعادل اقتصادی و ثبات در فضای سیاسی و منطقهای شکل بگیرد تا بتوانند با اطمینان بیشتری وارد تصمیمگیری شوند.»
او ادامه داد: «در حال حاضر، نه سازنده آن بیتابی لازم برای تبدیل دارایی و ورود به ساختوساز جدید را دارد و نه بازار نشانهای از تحرک نشان میدهد؛ در نتیجه، نوعی حالت تعلیق در این حوزه مشاهده میشود.»
غیبی گفت: «در یک جمعبندی کلی، میتوان گفت تا زمانی که فضای امن سرمایهگذاری در حوزه مسکن شکل نگیرد، قیمتها به ثبات نسبی نرسند، بازارهای موازی از التهاب فاصله نگیرند و سطحی از اطمینان در میان مردم ایجاد نشود، نه مصرفکننده برای تامین مسکن خود اقدام جدی خواهد کرد و نه سرمایهگذار برای ورود به حوزه تولید و ساختوساز انگیزه کافی خواهد داشت.»
این کارشناس اقتصاد مسکن توضیح داد: «از سوی دیگر، عواملی مانند کمبود برخی مواد اولیه ساخت که اخیرا تحت تاثیر شرایط خاص، از جمله تنشهای منطقهای، تشدید شده، در کنار انتظارات تورمی و بار روانی حاکم بر جامعه، به افزایش التهاب در بازار دامن زده است. بهطوری که اگر یک شخص بر قیمت دو واحد اثرگذار باشد، شخص دوم بر قیمت چهار واحد اثر خواهد گذاشت. مجموع این انتظارات میتواند بر چندین واحد اثر گذاشته و باعث ایجاد التهاب در بازار مسکن شود.»
غیبی با تاکید بر اینکه قیمتهای فعلی در بازار مسکن فرمانناپذیر و توصیه ناپذیر هستند، بیان کرد: «در چنین شرایطی، قیمتها تا حدی از واقعیت فاصله گرفتهاند؛ قیمتهای فعلی نه لزوما بیانگر ارزش واقعی ملک هستند و نه مصرفکننده توان پرداخت آنها را دارد.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «نگرانی مهم در بازار مسکن، شکلگیری پدیدهای مانند رکود تورمی است؛ به این معنا که قیمتها در سطوح بالا باقی بمانند، اما توان خرید کاهش یافته و معاملات با افت مواجه شود. در چنین شرایطی، نوعی چسبندگی قیمتی شکل میگیرد که اصلاح آن بهسادگی امکانپذیر نیست.»
او افزود: «در واقع، قیمتهای پیشنهادی فعلی با وجود معاملات موردی و محدود، دیگر افت نخواهد کرد. بهعبارتی، درخت بازار مسکن در برگهای بالایی شاخهها خودنمایی میکند که از آسیبهای این حوزه محسوب میشود.»
غیبی در پاسخ به این پرسش که یک سرمایهگذار برای حفظ ارزش دارایی خود چه اقدامی باید انجام دهد، گفت: «این موضوع کاملا به میزان نقدینگی و توان مالی او بستگی دارد. اگر فرد توانایی خرید یک واحد آپارتمان را دارد، به نظر میرسد اقدام به خرید، تصمیم قابل قبولی باشد.»
او اضافه کرد: «در واقع، این موضوع به همان میزان سرمایهای که فرد در اختیار دارد، برمیگردد. اگر سرمایه به اندازهایست که متقاضی بتواند یک واحد آپارتمان خریداری کند، باید همان را بخرد.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «پیشتر نیز عرض گفته بودم، کسی که در مسیر رشد مالی قرار دارد و مصرفکننده است، یا حتی پول مازادی در اختیار دارد و بازارهایی مانند طلا و ارز را نمیشناسد، اگر توان مالی دارد، میتواند ملک یا آپارتمانش را خریداری کند.»
غیبی توضیح داد: «ما سال گذشته، در کامنتها مدام میدیدیم که افراد مختلف به هم قول میدادند و برخی کارشناسنماها میگفتند قیمت مسکن ریزش 60 درصدی خواهد داشت. در حالی که چنین اتفاقی نیفتاد و حتی رشد قیمت هم اتفاق افتاد.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: اگر من مصرفکنندهام و برای مثال 10 میلیارد تومان نقدینگی دارم و میخواهم آپارتمان بخرم، قرار نیست منتظر بمانم که صفحههای مجازی چه میگویند یا چه سناریویی مطرح میکنند که آیا فرضا قیمت ملک 60 درصد بالا میرود یا پایین میآید؛ بنابراین، اگر متقاضی به خرید ملک نیاز و نقدینگی آن را هم دارد، باید اقدام کند.»
غیبی توضیح داد: «نهادهای رسمی اقتصادی و دولت، از جمله بانک مرکزی، نرخ تورم را اعلام میکنند. وقتی گفته میشود تورم مسکن 40 درصد است، معنایش این است که در یک سال آینده ملک به همان اندازه رشد میکند. بنابراین دیگر فرد چه انتظاری باید داشته باشد؟ وقتی داده رسمی وجود دارد، دیگر تحلیلهای هیجانی فضای مجازی مبنای تصمیمگیری نیست.»
او افزود: «اینکه گفته شود قیمتها 60 درصد بالا میرود یا پایین میآید، با واقعیتهای اقتصادی همخوانی ندارد. از نظر فنی و تحلیلی هم در حوزه مسکن این موضوع کاملا روشن است و نیاز به استدلال پیچیدهای ندارد.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «اگر فرد توان خرید آپارتمان دارد، باید اقدام کند. یا زمین، یا ملک کلنگی و یا آپارتمان بخرد. همهچیز به میزان نقدینگی خریدار بستگی دارد. کسی که مثلا سه میلیارد تومان در اختیار دارد هم باید متناسب با همان نقدینگی وارد بازار مسکن شود.» او ادامه داد: «اگر متقاضی در تهران امکان خرید ندارد، میتواند در حومه تهران سرمایهگذاری کند. شهرکهای اطراف تهران، گزینههای مناسبی هستند.»
غیبی اظهار کرد: «همیشه نگاه ما حمایت از مصرفکننده در حوزه مسکن بوده است. اگر فرد مصرفکننده است، حتی اگر نقش سرمایهگذار هم پیدا کند، به نظر من اولویت این است که ملک و آپارتمانش را بخرد. اینکه کسی بیاید و بگوید خانهام را بفروشم، بروم طلا بخرم چون رشد میکند، من به شخصه به هیچ عنوان، این کار را نمیکنم، حتی اگر ارزش دارایی دو برابر شود.»
او در ادامه اضافه کرد: «بنابراین، نباید فرش زیر پا را بفروشیم برای اینکه وارد یک فضای پرریسک شویم. اگر فرد سرمایهای مازاد دارد و ریسکها را میشناسد، با مصرفکننده واقعی متافوت است.»
غیبی در ادامه خاطرنشان کرد: «بهطور کلی حوزه مسکن معمولا در یک بازه چندساله خود را نشان میدهد. هر آنچه در بازارهای دیگر مثل ارز و طلا ممکن است اتفاق بیفتد، در نهایت در مسکن هم اثر خود را میگذارد. این حوزه مثل یک سونامی آرام است، دیده نمیشود، اما اگر تعلل شود، در یک مقطع خودش را نشان میدهد و دیگر امکان جبران ساده وجود ندارد.»
او افزود: «در چنین شرایطی، فردی که پیشتر امکان خرید داشته، ممکن است در آینده، با همان میزان دارایی، دیگر قادر به ورود به بازار مسکن نباشد.»
.
