عرصه و اعیان ملک به چه معناست؟

منظور از عرصه و اعیان چیست؟

مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سنددار و سندهای ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و ... معنا پیدا می کند. بر اساس تعاریف مشخص شده منظور از عرصه زمینی است که ساختمان (ویلایی، مجتمع کم واحد، برج، مجتمع تجاری و...) بر روی آن احداث شده و منظور از اعیان همان ساختمان می باشد که بر روی عرصه بنا شده است یعنی تمامی واحد های احداث شده در یک برج یا آپارتمان جزو اعیان آن ملک به شمار می رود. پس بطور کلی عرصه را همان زمین و اعیان را ساختمان مربوطه می گویند. عرصه و اعیان در املاک و زمین های موقوفی به صورت مجزا فروخته شده و بسته به نوع خرید مشخص می شوند اما در بسیاری از معاملات ملکی که به صورت شش دانگ انجام می شود عرصه و اعیان ملک هر دو به همراه یکدیگر به فروش می رسند. بطوری که در املاک شخصی، که یک نفر صاحب تمامی ملک می باشد، عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد اما در مجتمع ها و برج های امروزی مالکان، صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.

چرا آشنایی با عرصه و اعیان اهمیت دارد؟

در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند اما چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک به میان رود این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره می برد. به عبارتی هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. لذا در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر شده و مشخص بودن قدرالسهم هر یک از واحدها (اعیان) و عنوان کردن آن در آگهی های فروش موجب تسریع روند معاملات می شود.

تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟

این کار به تقاضای مالک و یا وکیل قانونی شروع می شود، و روش کار به این گونه است که مالک یا وکیل قانونی از شهرداری منطقه تقاضای نقشه تفکیک پلاک را میکند. پس از آن شهرداری اقدام به اخذ مدارک لازم که در مقررات وضوابط شهرداری آمده میکند و نقشه مصوبه را به متقاضی می دهد، یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت وتنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال خواهد شد. این کار بر اساس قانون ۱۰۱ شهرداری ها انجام می گیرد. پس از وصول نقشه، نماینده و نقشه بردار با یکدیگر به محل وقوع ملک رفته و از آن بازدید می کنند، پس از آنکه نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک تطبیق داده شد و مغایرتی در آنها وجود نداشت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار ثبت انجام می شود، پس از آن نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی (صورت مجلس تفکیکی حاوی شرح مختصری از سابقه ملک وشرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و هم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک می باشد) کرده و در طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه یک نسخه از آن به دفتر اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد. تفکیک اعیان توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان انجام خواهد گرفت.

سند مالکیت در عرصه و اعیان ملک

در هنگامی اعیان یا ساختمانی بر روی یک عرصه یا زمین ساخته می شود و به اتمام می رسد سندی که برای آن ساختمان یا آپارتمان صادر می شود سند شش دانگی است که شامل عرصه و اعیان میشود که سند عرصه با انجام مراحل قانونی اداره ثبت به صورت تفکیکی شش دانگ که شامل سهم اعیان از عرصه است در آن مشخص خواهد شد.

عرصه و اعیان در زمین های اوقافی

سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی دهد و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است پرداخت کنند. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری می شود. برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستاجر متولی هستند.
باید به این مورد توجه کنید که مالکیت زمین های اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمین ها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن عرصه می شود و نمی تواند خود را صاحب عرصه بداند.
در تبصره 2 ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد.

چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک

مالک عرصه و اعیان در ملک می تواند بنا بر دلایل مختلف، تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان داشته باشد. به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیانملک بسیار اهمیت دارد. توجه داشته باشید که در این تفکیک می بایست در درجه اول، ارزش عرصه و اعیان ملک را با توجه به انواع کاربری های مختلف مانند تجاری، مسکونی و... تعیین کرد.

به عنوان مثال، عرصه و اعیان در ملک که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار است. البته نکته مهم این است که اگر در اعیان، اقداماتی مختلفی صورت گیرد می تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیر داشته باشد. ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین می شود که به چند نمونه از آن ها در زیر اشاره خواهد شد.

• ارزش عرصه در زمین های موات: زمین موات، زمین هایی هستند که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین های بایر: زمین های بایر، زمین هایی هستند که سابقه احیا دارند، اما به دلیل آنکه به آن رسیدگی نشده است به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده اند. در اینگونه زمین ها ارزش عرصه تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین های دایر: این زمین ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حاضر نیز مورد بهره برداری قرار می گیرند. ارزش عرصه در زمین های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار است. البته توجه داشته باشید که در این مورد، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می باشد.