اجرت المثل چیست
اجرت المثل نقطه مقابل اجرت المسمی می باشد. یعنی اگر دو نفر قرارداد شفاهی یا کتبی با هم داشته باشند که در مقابل عمل فرد با استفاده از ملک یا مال طرف مقابل یا تخصص وی مبلغی را با توجه به توافق پرداخت نماید اجرت المثل مینامند. در مقابل اگر شخصی بدون تفاهم یا قرارداد از ملک شخصی یا مال فرد دیگر مثل ماشین وی یا از عمل یا تخصص فرد بهره مند شود ، مبلغی را به عنوان اجرت توافقی به فرد پرداخت میکند که به آن اجرت المثل گفته می شود. به عبارتی اجرت المثل از دو کلمه اجرت و مثل تشکیل شده است.
تفاوت اجرت المثل با اجرت المسمی
اجرت المثل توافق بر مبلغی جهت عوض منافع ملک یا مال و یا تخصص شخص می باشد و به هر مبلغی توافق شود همان مبلغ قطعی بین طرفین است. اما اجرت المثل به نوعی خسارت محسوب می شود و به مبلغ اجرت المثل خسارت دیرکرد تعلق نمیگیرد. چون اجرت المثل به گذشته مربوط می شود برخلاف اجرت المسمی که مطالبه آن منوط به بعد از قرارداد و آینده است، بنابراین مطالبه چیزی که در آینده استفاده نشده در قالب اجرت المثل قانونی نمیباشد.
تفاوت اجرت المثل با اجور معوقه
اجور در لغت به معنی اجراست و اجور معوقه مجموعه اجاره بهای پرداخت نشده توسط مستاجر در حین ایام تصرف به میزان معین و معلوم بین موجر و مستاجر می باشد. در طرح دعوای مطالبه اجور معوقه مدعی یا مالک به استناد قرارداد یا عقد اجاره که میزان آن معین شده است مبالغی را که مستاجر پرداخت نکرده ملزم به پرداخت می شود و نیاز به ارجاع امر به کارشناسی نیست چرا که مبلغ ماهیانه طبق قرارداد مشخص است ولی در مطالبه اجرت المثل خارج از قرارداد میباشد و مستلزم رجوع به کارشناس جهت تعیین دقیق مبلغ میباشد.
اجرت المثل ایام تصرف
به گفته وکیل ملکی اگر تصرف ملک دیگری و یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود. به این مبلغ که به عنوان استفاده از مال دیگری، به مالک ملک پرداخت می شود اجرت المثل ایام تصرف می گویند. میزان اجرت المثل ایام تصرف با توجه به نوع مال، شرایط روز و شدت استفاده محاسبه می گردد. اگر متصرف ملک یا مال از پرداخت اجرت المثل مال امتناع نماید، مالک می تواند نسبت به ثبت دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اقدام نماید. بنابراین، در صورت وجود قرارداد و تعیین میزان آن در قرارداد میزان آن محاسبه و به مالک پرداخت می شود که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المسمی می گویند. اما اگر در قرارداد میزان آن تعیین نشده یا اگر قراردادی بین آنها وجود نداشته باشد میزان آن با جلب نظر کارشناسی تعیین می شود که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المثل می گویند.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر ، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد. وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد. مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
ماده ی ۴۹۵ قانون مدنی اگر برای تأدیه ی مال الاجاره، ضامنی داده شده باشد، ضامن، مسئول اجرت المثل مذکور در ماده ی فوق نخواهد بود.
- ماده ی ۵۰۱ قانون مدنی اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی، فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه با یک سال، صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه ی مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق أجرت مقرره بین طرفین خواهد بود.
- ماده ی ۶۳۱ قانون مدنی هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون، او را نسبت به آن مال، امین قرار داده باشد، مثل مستودع است. بنابراین مستأجره نسبت به عین مستأجره قیم یا ولی، نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمی باشد. مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه ی او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود. اگر چه مستند به فعل او نباشد.
اجرت المثل در مال مشاع
در مال مشاع به فرض چند نفر مالک زمینی هستند با سند مشاعی و یکی از شرکا بدون اذن دیگره شرکا اقدام به تقسیم خودسرانه زمین می کند و در ان بنایی احداث می کند ، عمل این شخص تصرف و غصب است و می توان اجرت المثل ایام تصرف ملک را از وی بر اساس نظر کارشناسین رسمی دادگستری و مشورت با وکلای مجرب در این زمینه اخذ نمود. همانطور که از ماده ۳۰۸ قانون مدنی برداشت می شود غصب استیلاء بر مال غیر است به نحوی که غاصب بدون مجوز بر حق دیگری تصرفی کند.
چگونگی تنظیم دادخواست در مطالبه اجرت المثل
همانطور که می دانیم، بنابر قوانین حقوقی تمامی شریکان یک مال مشاعی به تناسب سهم خود در تمام اجزاء آن مال شریک هستند و هر یک برای دخل و تصرف مادی در مال مشاعی، باید اجازه دیگر شرکاء یا وراث را نیز داشته باشند. با این حال مواردی وجود دارد که برخی از شرکاء یا وراث بدون اجازه دیگر سهامداران اقدام به دخل و تصرف در مال می نمایند. در این صورت سایر شرکاء می توانند دادخواست برای دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک را به دادگاه ارائه نمایند و نسبت به محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط دادگاه تقاضا کنند.
الف) مراجعه به محاکم
بسیاری از شهروندان که قصد دارند برای نخستین بار در دادگاه علیه شخصی اقامه دعوا نمایند اطلاع ندارند که برای مطرح کردن این دعاوی می بایست چه اقداماتی انجام دهند و همین امر موجب سرگردانی آنها در مراجع قضایی و دادگاهها می شود حال افراد در اینگونه موارد راههای مختلف را مورد آزمایش قرار می دهند. بعضی اوقات افراد با آگاهی که از مراجع قضایی دارند خود به طرح دعوا و پیگیری آن می پردازند و در بعضی موارد دیگر افراد اقدام به اخذ وکیل می نمایند و الحمدالله مسئولین قضایی کشور در سالهای اخیر جهت رفاه حال مردم و تسریع در رسیدگی و احقاق حقوق مظلومان و ضعفاء و قشر آسیب پذیر جامعه اقدام به ارائه و اجرایی برنامه سوم توسعه ماده 187 نموده و وکلاء بسیاری وارد این حرفه گردیدند که تحت آموزش و پذیرش قوه قضائیه قرار گرفته تا خدمت رسانی بهتر در بحث دفاع داشته باشند که خوشبختانه بوضوح تأثیر و آثار مثبت آنرا می توان دید.
ب) مراجعه به وکیل
حال شخصی جهت مطالبه اجرت المثل ایام تصرفی که ملکش یا شیء و وسیله اش در تصرف شخص دیگری بوده است به وکیل مراجعه می نماید و وکیل بعد از اینکه با دقت و حوصله به صحبتها و ماجراهای اتفاق افتاده در مورد این قضیه گوش می دهد به شرح ذیل توضیحاتی به موکل می دهد که:رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان)می باشد و این دادخواست دلایل و ضمائم و اسناد و مدارک به تعداد خواندگان بعلاوه یک نسخه و با الصاق تمبر و هزینه دادرسی که براساس خواسته مقوم می گردد که البته چنانچه مبلغ کمتر از پنج میلیون تومان مقوم شود، شورای حل اختلاف در این مورد صالح به رسیدگی می باشد و بالاتر از این مبلغ در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد و در بعضی موارد که خواهان و یا وکیل وی از مبلغ دقیق اجرت المثل اطلاعی ندارند جهت بدست آمدن مبلغ تقریبی موضوع را بدواً به کارشناس با ارائه یک دادخواست تامین دلیل ارجاع می دهند که این مورد در اکثر موارد در شورای حل اختلاف انجام و کارشناس منتخب جهت بررسی موضوع انتخاب و با توجه به نظر ایشان و مبلغ پیشنهادی ابطال تمبر وکالت و هزینۀ دادرسی صورت می پذیرد. علیهذا دادخواست به برگۀ چاپی مخصوص گفته می شود که درخواست خواهان در آن قید شده است یا بعبارت دیگر دادخواست بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است و همگی آنها حاوی مشخصات طرفین دعوا و وکیل و خواسته که یا مالی یا غیرمالی است و تعیین بها خواسته اگر مالی باشد و امکان محاسبه دقیق آن مقدور نباشد آنرا مقوم می نمایند و ستون دلائل و منضمات و شرح متن دادخواست و امضاء خواهان یا وکیل وی و بعد از آن ارجاع و ثبت آن که بصورت سلسله وار در دادگستری انجام می گیرد.
مرجع صالح برای رسیدگی اجرت المثل ایام تصرف
دادگاه صالح برای مطالبه اجرت المثل ایام با توجه به مبلغ خواسته حسب مورد ممکن است در صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه باشد. اگر مبلغ اجرت المثل 20 میلیون یا کمتر از 20 میلیون تومان باشد پرونده برای رسیدگی به شورای حل اختلاف ارسال میشود. ولی اگر اجرت المثل ایام تصرف بالاتر از 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی محل ملک می باشد.
نحوه مطالبه اجرت المثل ملک در ایام تصرف
باید دید دعوی مطالبه اجرت المثل تا حد ۵۰ ملیون تومان است یا بیشتر چرا که اگر تا ۵۰ ملیون تومان باشد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح رسیدگی می باشد اما اگر بیشتر از ۵۰ ملیون تومان باشد دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح است .
اول از همه برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک باید دید که :
- تصرف ملک علنی باشد
- تصرف ملک به صورت پی در پی باشد
- تصرف بدون اذن مالک باشد و هیچ توافقی بابت تصرف بین طرفین حاصل نشده باشدو مالک ناراضی باشد
- شخص متصرف منتفع شده باشد و ملک را در تصرف خود قرار داده باشد نکته: رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان)می باشد و این دادخواست دلایل و ضمائم و اسناد و مدارک به تعداد خواندگان به علاوه یک نسخه و با الصاق تمبر و هزینه دادرسی که بر اساس خواسته مقوم می گردد. در بعضی موارد که خواهان و یا وکیل وی از مبلغ دقیق اجرت المثل اطلاعی ندارند جهت بدست آمدن مبلغ تقریبی موضوع را بدواً به کارشناس با ارائه یک دادخواست تامین دلیل ارجاع می دهند که این مورد در اکثر موارد در شورای حل اختلاف انجام و کارشناس منتخب جهت بررسی موضوع انتخاب و با توجه به نظر ایشان و مبلغ پیشنهادی ابطال تمبر وکالت و هزینه ی دادرسی صورت می پذیرد.
مراحل کارشناسی در اجرت المثل ملک در ایام تصرف
از نظر تعریف حقوقی، مطالبه اجرت المثل چنین بر می آید که به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. میزان اجرت المثل ایام تصرف به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست برای دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک نماید. مطالبه اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد، اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است. در ادامه به مراحل کارشناسی در اجرت المثل ملک در ایام تصرف میپردازیم.
- در اولین جلسه دادرسی به منظور تعیین قیمت اجاره ایام تصرف ملک مورد نظر از زمان عدم پرداخت اجاره بها قرار کارشناسی صادر می گردد.
- بعد از صدور قرار، وقت نظارت جهت امر ابلاغ و تودیع حق الزحمه کارشناسی تعیین می گردد.
- چنانچه دستمزد کارشناس پرداخت نشود، با رعایت ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست صادر می شود.
- در صورت پرداخت حق الزحمه کارشناسی، وقت دیگری جهت تفهیم و اجرا قرار، با دعوت طرفین و کارشناس تعیین می گردد.
- بعد از تشکیل جلسه دادگاه و تفهیم مفاد قرار، وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظریۀ کارشناس تعیین می گردد. ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی.
- به محض وصول نظریه ی کارشناس وقت نظارت دیگری تعیین و به طرفین ابلاغ می گردد تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه نمایند و با ملاحظه نظریه کارشناسی چنانچه مطالبی دارند نفیاً یا اثباتاً بطور کتبی اظهار نمایند.ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی.
- هر گاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردید و به نظریه ی مزبور با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت با انشاء رای می نماید مواد ۲۶۰ و ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی
- هر گاه اعتراض به نظریه کارشناسی واصل شد، قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق مجدداً طی می شود.
مبانی حقوقی اجرت المثل
در ابتدا به بیان تعریف موضوع و عبارات آن می پردازیم و اینکه مفهوم تصرف، استیلای انسان بر مال، به قصد انتفاع از آن به نفع خود است که با این تعریف تحقق مصداق تصرف مستلزم وجود ارکان و شرایطی است که به ترتیب ذیل می باشد:
- مادی: یعنی استیلاء که مهمترین رکن آن است و سلطه شخصی بر آن مال بالمباشرت و یا مع الواسطه مشاهده می شود.
- معنوی: که همان قصد استفاده از مال به نفع خود است، نه به نفع دیگران
- استمرار در تصرف: به معنی اینکه با وجود ارکان فوق الذکر تحت استیلاء برای مدتی مال شخصی باشد. و عرفاً عنوان تصرف بر آن صدق کند.
- علنی بودن تصرف: یعنی کیفیت تصرف چنان باشد که عرفاً بتوان اعمال تصرف را بر آن مال صرف نظر از اینکه خوانده مطلع شده باشد یا نه احساس نمود.
- صریح بودن تصرف: یعنی در تشخیص مبنا و منشاء و صحت تصرف تردیدی وجود نداشته باشد. در مطالبه اجرت المثل که مربوط به زمان تصرف مثلاً مستأجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره، بطلان یا فسخ قرارداد مزبور است، البته در دوران پیش از حاکمیت قانون مدنی در ایران روابط مؤجر و مستاجر بر اساس موازین شرع مقدس اسلام و فناوری فقها بوده است در خصوص اجاره همان موازین فقهی و فناوری فقهای مشهور بصورت قانون مدنی در بخش اجاره درآمد ه است. که می توان به فناوری امام خمینی (ره) اشاره کرد که؛«حضرت امام (ره) در جلد دوم استفتاآت از آن حضرت چاپ دفتر انتشارات اسلامی موضوع احکام بهار 1372 در صفحه 195 آن در جواب سوالی می فرمایند: «بعد از تمام شدن مدت اجاره تصرف در ملک شارعی غیر، برای مستاجر مشروط به رضایت مالک است و در صورت عدم رضایت مالک تصرف حرام است و باید تصرف کننده اجرت المثل را بپردازد. و در جلد دوم کتاب ارزشمند تحریرالوسیله عربی چاپ دمشق مبحث سرقفلی مسئله یک می فرماید؛ وقتی که مدت اجاره تمام شد، واجب است بر مستاجر که محل را تخلیه و آنرا تحویل صاحبش دهد پس اگر باقی بماند در مکان مورد اجاره علیرغم رضایت مالک غاصب و گناهکار خواهد بود و ضامن خسارت وارده بر مکان است حتی اگر این خسارات ناشی از آفات آسمانی باشد و همچنین باید اجرت المثل محل را تازمانیکه آنرا در تصرف دارد به مالکش تسلیم نکرده بپردازد.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
اثبات مالکیت چگونه صورت می پذیرد؟
