مجمع عمومی عادی و وظایف آن

یکی از قوانینی که قانونگذار برای حفظ نظم وامنیت وضع کرده قانون تملک آپارتمان ها است به دلیل آن که برج نشینی و آپارتمان نشینی و عدم آگاهی به قوانین و یا عدم رعایت و نقض این قوانین همواره مشکلاتی در پی دارد اما با وضع قوانین و مقرراتی در این خصوص می توان راهکارهای برای حل این مسئله پیدا کرد . یکی از مسائلی که حتما باید برای پیشگیری از هر گونه مشکلی انجام شود تشکیل اجتماعی از ساکنین است که به آن مجمع عمومی گفته می شود که بر طبق این قانون مجامع عمومی ساختمان عبارتند از تشکیل اجتماعی از ساکنین یا مالکین ساختمان است که به عنوان مجمع عمومی از آن نام برده می شود که مجمع عمومی و تشکیل و وظایف آن خود دارای ضوابط و شرایطی است . مجمع عمومی ساختمان به دو شکل تشکیل می گردد ، مجامع عمومی عادی و فوق العاده . مجامع عمومی عادی به سه دسته مجمع عادی نخستین و مجمع عمومی عادی سالانه و فوق العاده تقسیم می گردد . که مجمع عمومی عادی فوق العاده با مجمع عمومی فوق العاده متفاوت است . به همین دلیل در این مقاله به بررسی اینکه مجمع عمومی عادی سالانه آپارتمان بر طبق قانون چیست و وظایف و اختیارات مجمع عمومی سالانه ساختمان می پردازیم .

مجمع عمومی عادی فوق العاده آپارتمان بر طبق قانون چیست ؟

برای پاسخ به این که مجمع عمومی عادی فوق العاده آپارتمان بر طبق قانون چیست باید گفت که ابتدا منظور از مجمع عمومی تجمعی یا اجتماعی از مالکین است که تصمیماتی در خصوص آپارتمان می گیرند که این تصمیمات تصمیم های اصلی و خط مشی کلی در خصوص اداره کردن ساختمان است که از سوی مدیر یا هیات مدیره به اجرا در می آید . یکی از مجامع عمومی ساختمان مجمع عمومی عادی فوق العاده است . که نام این مجمع به صورت صریح در قانون بیان نشده است ولی به طور کلی مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود اما می توان گفت به عبارت دیگر مجمع عمومی عادی فوق العاده مجمعی است که پیش از موعد مقرر و در زمان فوق العاده تشکیل می شود که می توان آن را مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده نامید . مجمع عمومی عادی فوق العاده با مجمع عمومی فوق العاده متفاوت است و در واقع از لحاظ زمان و موعد با مجمع عمومی سالانه متفاوت می باشد و از سایر جهات مشابه با مجمع عمومی سالانه است .

زمان تشکیل مجمع عمومی عادی

به موجب ماده 89 لایحه، مجمع عمومی عادی می بایستی حداقل سالی یک بار در موقعی که در اساسنامه پیش بینی شده است و حداکثر ظرف مدت چهار ماه از تاریخ پایان سال مالی توسط هیئت مدیره دعوت و تشکیل جلسه دهند . با این وجود در صورتی که تشکیل جلسه مجمع مذکور قبل از تاریخ تعیین شده نیز بنا بر مورد خاصی ضرورت یابد به موجب ماده 92 هیئت مدیره و بازرس یا بازرسان شرکت می توانند این مجمع را به صورت فوق العاده نیز دعوت نموده که در این صورت حدنصاب تشکیل و رای گیری نیز همان است که برای مجمع عمومی عادی پیش بینی گردیده است و دستور جلسه آن باید در آگهی دعوت قید گردد .

حدنصاب تشکیل و رای گیری مجمع عمومی عادی

به موجب ماده87 لایحه برای تشکیل و رسمیت مجمع عمومی عادی حضور دارندگان اقلاً بیش از نصف سهامی که حق رأی دارند ضروری است . در صورتی که در اولین دعوت حد نصاب مذکور حاصل نشد مجمع برای بار دوم دعوت خواهد شد و با حضور هر عده از صاحبان سهامی که حق رأی دارد رسمیت یافته و اخذ تصمیم خواهد نمود. به شرط آن که در دعوت دوم نتیجه دعوت اول قید شده باشد. بعد از تشکیل این مجمع کلیه تصمیمات در مورد موضوعات دستور جلسه به جز تصمیم در مورد انتخاب مدیران و بازرسان به موجب ماده 88 همواره به اکثریت نصف به علاوه یک ( اکثریت مطلق ) آراءحاضر در جلسه رسمی معتبر خواهد بود مگر در مورد انتخاب مدیران و بازرسان که اکثریت نسبی کافی خواهد بود.

نحوه اداره جلسات مجمع عمومی عادی

ریاست مجمع علی الاصول با رئیس هیئت مدیره است مگر در صورتی که انتخاب یا عزل مدیر یا مدیران شرکت موضوع دستور جلسه باشد که در این صورت هیئت رئیسه مجمع نیز که متشکل از یک رئیس و دو ناظراز بین صاحبان سهام حاضر و یک منشی که می تواند از بین ایشان یا از خارج از شرکت باشد ، انتخاب و اداره خواهد شد. هر چند که این اکثریت حدنصاب در لایحه تعیین شده است اما ماده ۷۲ مقرر داشته که مقررات مربوط به حضور عده لازم برای تشکیل مجمع عمومی در اساسنامه معین خواهد شد مگر در مواردی که به موجب قانون تکلیف خاص برای آن مقرر شده باشد. بنابراین می توان در اساسنامه اخذ بعضی تصمیمات را موکول به حضور عده بیشتری قرار دارد. هر صاحب سهم که مایل به حضور در جلسه مجمع عمومی باشد باید قبل از تشکیل جلسه دریافت ورقه ورود به جلسه که در قبال ورقه سهم یا تصدیق موقت سهم صادر می شود به شرکت مراجعه نماید. به هر حال ورود به جلسه مجمع عمومی صرفاَ با ارائه ورقه ورود به جلسه مجاز می باشد. هم چنین بعه موجب ماده 139 هر صاحب سهمی می تواند از 15 روز قبل از تشکیل مجمع به مرکز شرکت مراجعه و از گزارش بازرسان ، گزارش عملیات مدیران ترازنامه ، حساب سود و زیان و ترازنامه شرکت رونوشت بگیرد . صورتجلسه حضورحاضرین در مجمع عمومی به نحوی که مبین هویت کامل، اقامتگاه ، تعداد سهام و تعداد آراء هر یک از حضار بوده و به امضاء آن ها رسیده باشد برای هر جلسه تهیه گردد. هم چنین از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی صورت جلسه ای توسط منشی تهیه می شود که به امضاء هیئت رییسه رسیده و یک نسخه از آن در مرکز شرکت نگهداری خواهد شد. چنانچه در مجمع عمومی تمامی موضوعات مندرج در دستور مجمع مورد اتخاذ تصمیم واقع نشود هیئت رییسه مجمع با تصویب مجمع عمومی می تواند اعلام تنفس نموده و تاریخ جلسه بعد را که نباید دیرتر از دو هفته باشد تعیین کند. تمدید جلسه محتاج به دعوت و آگهی مجدد نیست و در جلسات بعد مجمع با همان حد نصاب جلسه اول رسمیت خواهد داشت و جلسه بعدی نیز در امتداد جلسه اول محسوب می شود . صاحبان سهام می توانند شخصا در کلیه مجامع عمومی حضور داشته باشند. همچنین وکیل یا قائم مقام قانونی اشخاص حقیقی و نماینده یا نمایندگان شخص حقوقی، صرف نظر از تعداد سهام خود به شرط ارائه مدرک وکالت یا نمایندگی می توانند در مجامع حضور به هم رسانند.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی فوق العاده ساختمان

برای دانستن اینکه وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی فوق العاده ساختمان چیست باید وظایف و اختیارات مجمع عمومی سالانه را مورد بررسی قرار بدهیم به دلیل اینکه از لحاظ وظایف و اختیارات یکسان می باشد . بر این اساس قانون وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی فوق العاده عبارتند از :

• تعیین رییس مجمع عمومی یعنی در هر مجمع ابتدا لازم است رییس مجمع انتخاب گردد .
• انتخاب مدیر و خزانه دار و رسیدگی اعمال آنها در مجمع عمومی عادی نخستین انجام می شوند و با توجه به اینکه مدتی از انتخاب مدیر می گذرد مالکین می توانند در خصوص نحوه مدیریت آنان اظهارنظر نمایند .
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ی امور ساختمان باید براساس قانون باشد و اگر تصمیمی اتخاذ نشده باشد باید با اکثریت آرای مالکینی که بیش از نصف مساحت ساختمان را مالک هستند تصمیم گیری انجام شود و در پایان جلسه در صورتجلسه به امضا مالکین برسد .
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه مدیر خزانه داری باید کلیه درامدها و هزینه ها را در دفتر خزانه داری ثبت کند و قبوض و اسناد را نیز به آن پیوست نماید که در پایان جلسه به تصویب و تایید برسد .
• یکی دیگر از مواردی که باید در مجمع عمومی سالانه انجام شود اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا می باشد .
• تصویب پرداخت وجوهی به مدیر بابت تنخواه گردان از دیگر اقداماتی است که باید در مجمع انجام شود تصویب پرداخت وجوهی به مدیر بابت تنخواه گردان است .
• تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ی ساختمان : باید طی قراردادی مالکین به مدیر یا مدیران اختیاراتی بدهند که بتوانند قراردادهای لازم است را برای اداره ساختمان منعقد کنند مانند : انعقاد قرارداد با شرکت حراستی یا انعقاد قرارداد با شرکت نظافتی برای نظافت قسمت های مشترک ساختمان
• تصویب بازسازی تمام ساختمان باید در مجمع عمومی انجام شود و نیاز به موافقت اکثریت مالکان دارد .
• انتخاب سه نفر کارشناس رسمی دادگستری جهت احراز پایان عمر مفید یا فرسودگی کلی ساختمان : زمانی این وظیفه به وجود می آید و نیاز به اجرا دارد که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و اکثریت مالکان موافق با بازسازی ساختمان باشند .
• تمامی تصمیماتی که در مجامع عمومی اعم از مجمع عمومی نخستین و سالانه و فوق العاده با اکثریت مطلق آرا باید باشد و نه اکثریت نسبی آرا اخذ می گردد .

در نتیجه به موجب ماده 72 لایحه تجارت وظایف مجمع عمومی عادی از اجتماع صاحبان سهام تشکیل می گردد. اشخاصی که در شرکت سهامدار نمی باشند این اجازه را ندارند تا در جلسه های مجمع عمومی شرکت نمایند تنها در صورتی می توانند شرکت نمایند که به عنوان وکیل یا منشی باشند. امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

دیوان عدالت اداری چیست و چه وظایفی دارد؟