اشخاصی که شغل آنها، تخریب املاک قدیمی و ساخت آپارتمان چند واحدی یا برج های مسکونی بوده و همچنین، افرادی که حداقل یک مرتبه، برای خرید یا فروش آپارتمان، اقدام کرده اند، حتما با اصطلاحی تحت عنوان قدرالسهم آپارتمان یا ساختمان مواجه شده اند. قدرالسهم ساختمان یا آپارتمان و نحوه محاسبه آن، در موارد زیادی، دارای کاربرد می باشد. از جمله زمانی که افراد قصد داشته تا یک ملک کلنگی چند واحدی را خریداری نمایند. در این حالت، از آنجا که اعیان، یعنی، خود ساختمان، فاقد ارزش می باشد، قدرالسهم هر واحد از عرصه، در تعیین ارزش آپارتمان، نقش کلیدی خواهد داشت. املاک ورثه ای نیز از مواردی بوده که اهمیت محاسبه قدرالسهم در آن موارد، نمایان می شود. لذا، با توجه به اهمیت قدرالسهم و نحوه محاسبه آن در تعیین ارزش آپارتمان، دراین مقاله، ابتدا به این سوالات پاسخ داده که قدرالسهم آپارتمان چیست و آیا در سند ذکر می شود یا نه؛ سپس در ادامه، مساله فروش قدرالسهم مشاعی و نحوه محاسبه آن را بررسی خواهیم کرد.
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
افرادی که قصد خرید آپارتمان یا فروش آن را داشته و همچنین، اشخاصی که شغل آنها، تخریب املاک قدیم و پیش فروش ساختمان و آپارتمان بوده، حتما با مفهومی، تحت عنوان قدرالسهم آپارتمان، مواجه شده و بنابراین، ممکن است این سوال، برای آنها مطرح شده باشد که قدرالسهم آپارتمان چیست؟ از آنجا که مفهوم قدرالسهم آپارتمان، در ارتباط مستقیم با دو مفهوم عرصه و اعیان بوده، لازم است تا پیش از پاسخ دادن به این سوال که قدرالسهم آپارتمان چیست، ابتدا به تعریف عرصه و اعیان پرداخته و سپس به این سوال، پاسخ دهیم که قدرالسهم ساختمان یا آپارتمان چیست؟ عرصه، به معنای زمین می باشد و منظور از اعیان، هر آن چیزی است که توسط انسان، برروی عرصه یا همان زمین، ساخته می شود. به عنوان مثال، در یک مجتمع مسکونی 8 واحدی که بر روی یک زمین 800 متری، بنا شده، عرصه، همان زمین 800 متری بوده و اعیان، ساختمانی است که شامل 8 طبقه می باشد. با توجه به تعریفی که از عرصه و اعیان، ارائه شد، اکنون، در پاسخ به این سوال که قدرالسهم آپارتمان چیست، می توان گفت، قدرالسهم آپارتمان، سهم و درصدی است که هر واحد از آپارتمان، از زمین یا عرصه مشترک دارد. بنابراین، به عنوان مثال، چنانچه، در مثال فوق، متراژ تمام واحدهای آپارتمان، برابر باشد، قدرالسهم هر واحد از عرصه یا زمین ملک، یک هشتم آن، یعنی 100 متر خواهد بود. البته، در صورت تفاوت در متراژ واحدهای آپارتمان، قدرالسهم واحدها نیز متفاوت بوده که در بخش های بعد، به نحوه محاسبه آن خواهیم پرداخت. پس از پاسخ به این سوال که قدرالسهم آپارتمان چیست و تعریف مفهوم قدرالسهم، با استفاده از دو مفهوم عرصه و اعیان، در بخش بعد، به این سوال، پاسخ خواهیم داد که آیا قدرالسهم ساختمان در سند ذکر می شود یا خیر.
آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود؟
یکی دیگر از مسائلی که در رابطه با قدرالسهم آپارتمان، وجود داشته، بحث قید شدن قدر السهم، در سند بوده و بنابراین، ممکن است، این سوال، مطرح شود که آیا قدرالسهم ساختمان در سند ملکی ذکر می شود؟ پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم، لازم به ذکر است که قاعدتا، تمام آپارتمان ها از عرصه یا زمینی که بر روی آن ساخته می شوند، قدرالسهم دارند. استثنای این مساله، بحث املاک وقفی است؛ با این توضیح که در املاک وقف شده، مالک عرصه یا زمین، اوقاف بوده و مالکین آپارتمان های ساخته بر روی زمین های وقفی، صرفا بر اعیان، مالکیت داشته و بنابراین، این آپارتمان ها، فاقد قدرالسهم آپارتمان می باشند. پروانه ساختمان، سندی است که پس از ارائه مدارک لازم، نظیر نقشه ها و سند مالکیت و پس از طی کردن مراحل اخذ پروانه ساختمان، یعنی، تشکیل پرونده و پرداخت عوارض، از سوی شهرداری، صادر شده و به معنای مجوز قانونی ساخت و ساز می باشد. با توجه به توضحات فوق، در پاسخ به این سوال که آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود، باید گفت، جز در مورد استثنای اموال وقفی، قدرالسهم آپارتمان، با عبارت کلی (قدرالسهم از مشاعات) در سند ذکر شده و محاسبه آن، طبق فرمولی خواهد بود که در بخش پایانی، به توضیح آن می پردازیم.
فروش قدرالسهم از مال مشاع
پیش از آنکه به بررسی مساله فروش قدرالسهم از مال مشاع بپردازیم، لازم است تا کمی در مورد مفهوم ملک مشاع و ملک مفروز توضیح داده و پس از تعریف این نوع خاص از مال، وضعیت حقوقی فروش قدرالسهم از مال مشاع را بررسی نماییم. منظور از مال مشاع، مالی است که دارای دو یا چند مالک، بوده و هر مالک، در جزء جزء آن مال، حق مالکیت داشته باشد. املاک موروثی، مثال خوبی از اموال مشاع هستند. در این املاک، بعد از فوت مورث، مالکیت یک ملک، به چند وارث منتقل شده و تا زمانی که ملک، میان آنها تقسیم نشده باشد، تمام آنها در جزء جزء ملک به ارث رسیده، سهیم بوده و حق مالکیت خواهند داشت. مالکیت مشترک مالکین، در مال مشاع، تا جایی ادامه دارد که مال مشاع، افراز نشده و به مال مفروز تبدیل نشده باشد. پس از درخواست افراز و انجام آن که معمولا از سوی ثبت محل، صورت می گیرد، مال به تعداد مالکین، تقسیم شده و مالکیت هر مالک جدا از بقیه و اختصاصی وی می گردد. به طور معمول، در آپارتمان ها، مراحل تفکیک آپارتمان انجام شده و پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، برای هر واحد سند تفکیکی، صادر شده و با افراز واحدها، مالکیت هر مالک، بر واحد اختصاصی وی، جدا از بقیه مالکین شده و تنها، مالکیت مشاعی مالکین، بر عرصه یا زمین، باقی خواهد ماند. با این وجود، در موارد خاصی، همچون املاکی که به چند ورثه به ارث رسیده، ممکن است که مالکیت مالکین از یکدیگر، جدا نشده و پیش از افراز ملک، مالکین، بر تمام واحدهای آپارتمان، مالکیت مشاعی داشته باشند. در این صورت، این سوال، قابل طرح است که آیا، فروش سهم هر مالک از مال مشاعی و به دنبال آن، فروش قدرالسهم از مال مشاع، برای مالکین، امکان پذیر می باشد یا خیر؟ در پاسخ به سوال فوق، ماده 583 قانون مدنی، تعیین تکلیف نموده است. مطابق این ماده: « هریک ازشرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.» همچنین، به موجب ماده 350 این قانون: « مبیع، ممکن است مفروز باشد یا مشاع » منظور از مبیع، مالی است که فروخته می شود. بنابراین، مطابق این مواد قانونی، فروش سهم شریک از مال مشترک و به دنبال آن، فروش قدرالسهم از مال مشاع، جایز می باشد. به عنوان مثال، چنانچه سه وارث، در یک ملک، مالکیت مشاعی داشته و سهم هر کدام یک سوم از ملک باشد، هر وارث می تواند، برای فروش یک سوم از مال مشترک یا دو دانگ آن، به عنوان سهم خود، اقدام نماید. با این وجود، هر چند، بیع یا فروش سهم شریک از مال مشترک و به دنبال آن، فروش قدرالسهم از مال مشاع، مجاز بوده، اما تحویل و تسلیم مال، به شخص خریدار، بدون رضایت سایر شرکا، امکان پذیر نمی باشد. ماده 475 قانون مدنی، در این مورد، مقرر داشته: « اجاره مال مشاع، جایزاست؛ لیکن تسلیم عین مستاجره، موقوف است به اذن شریک .»
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان
از آنجا که قدرالسهم آپارتمان، در سند، با عبارت (قدرالسهم از مشاعات) ذکر می شود، ممکن است برخی از اشخاصی که قصد خرید آپارتمانی را داشته، بخواهند تا قدرالسهم آپارتمان مورد نظر خود را محاسبه کنند. نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، طبق فرمول ساده ای بوده که هر شخصی به سادگی، قادر به محاسبه، بر اساس فرمول می باشد. البته، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، در حالتی که مساحت همه واحدهای آپارتمان.، یکسان بوده، متفاوت از حالتی است که واحدها، دارای مساحت غیرمساوی باشند. لذا، ما نیز در این بخش، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان را در دو قسمت جداگانه، توضیح خواهیم داد. نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ مساوی نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، با واحدهای با متراژ مساوی، بدین صورت بوده که باید متراژعرصه یا زمین آپارتمان را تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمان کرد که مطابق فرمول زیر می باشد:
قدرالسهم هر واحد آپارتمان = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ عرصه
برای درک بهتر مطلب، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که یک آپارتمان 8 واحدی در یک زمین 400 متری ساخته شده و متراژ تمام واحدها نیز برابر و 60 متر باشد. در این صورت، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، برای هر یک از واحدها، بدین صورت خواهد بود که باید متراژ عرصه، یعنی عدد 400 را تقسیم. بر تعداد واحدها، یعنی 8 کرد. حاصل، یعنی 40 متر، قدرالسهم آپارتمان، برای هر واحد می باشد. پلاک تفکیکی ساختمان، شماره ای است که پس از تفکیک آن ساختمان به دو یا چند قطعه مجزا و در جریان صدور صورت مجلس تفکیکی، به هر قطعه، اختصاص داده می شود.
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ متفاوت
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ متفاوت، بدین صورت است که باید متراژ واحد مورد نظر را در متراژ عرصه یا زمین، ضرب کرد و سپس، حاصل را تقسیم بر حاصل جمع کل واحدهای ساختمان نمود، مطابق فرمول زیر:
قدرالسهم هر واحد = جمع مساحت کل واحدها ÷ (متراژ واحد آپارتمانی*متراژ عرصه)
برای روشن تر شدن مطلب، به این مثال توجه نمایید: فرض کنید که یک آپارتمان 4 واحدی در یک زمین 400 متری ساخته شده و متراژ دو واحد، 100 و متراژ دو واحد نیز 50 متر می باشد. در این صورت، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، برای هر یک از واحدهای 50 متری، بدین صورت خواهد بود که باید متراژ عرصه، یعنی عدد 400 را ضرب در متراژ واحد، یعنی 50 کرد، که عدد 20000 می شود. حال باید این عدد را تقسیم بر حاصل جمع متراژ تمام واحدها، یعنی 300 کرد که حاصل، حدودا 67 شده که قدرالسهم واحدهای 50 متری می باشد.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
عقد ودیعه چیست؟ و اوصاف آن چگونه است؟
