ساعدنیوز
ساعدنیوز

هرآنچه که باید درباره تفکیک عرصه و اعیان بدانید!

  سه شنبه، 28 آذر 1402   زمان مطالعه 8 دقیقه
هرآنچه که باید درباره تفکیک عرصه و اعیان بدانید!
در زمانهای گذشته بیشتر اربابان و صاحبان ملک به دلیل تسلط بر زمین ها، آنهارابرعهده افراد و کارگران خود به صورت لفظی قرار میدادند. اما پس از گذشت چندی و کارگران خواستند که خود صاحب ملک و زمین شودند. به همین دلیل شروع به تفکیک عرصه و اعیان کردند. در این مطلب قصد داریم تا با تفکیک عرصه و اعیان بیشتر آشنا شویم.باساعدنیوز همراه باشید.

تفکیک اراضی یعنی تقسیم زمین مشاعی بصورت توافقی بین مالکین. در صورتیکه توافق وجود نداشته باشد و از طریق مراجع قضائی تقسیم صورت پذیرد، دیگر بجای واژه تفکیک از واژه افراز استفاده می شود. برای تفکیک اراضی، ابتدا مالک یا مالکین باید نسبت به نحوه تفکیک، تعداد قطعات، گذرها توافق داشته باشند. بهتر است ابتدای امر ضمن مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و نقشه برداری، نسبت به انجام نقشه برداری کل ملک اقدام نمود. تا در صورتیکه مغایرتی با مجاورین یا اسناد و مدارک ثبتی وجود دارد، محرز شود. در ادامه طرح تفکیکی بر روی کاغذ ترسیم و در اختیار مالکین قرار گیرد.

در صورتیکه نیاز به تغییر داشته باشد،تا نهایی شدن نقشه ادامه یافته و پس از آن می توان اقدام به میخکوبی نمود. این موضوع را مدنظر داشته باشید که برای تفکیک اراضی داخل بافت باید از شهرداری و برای اراضی خارج از محدوده شهری از سازمان جهاد کشاورزی مجوز لازم را دریافت نمائید. از قدیم در بین کشاورزان مرسوم بوده که زمین های مشاعی را بصورت مفروزی و با توافق متصرف می شدند. درست است که در این حالت برای متصرفین قطعات، سند مفروزی صادر نمی شود، لیکن تصرف بصورت مفروزی می باشد.

بند 380


«در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر، انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمایید. بدیهی است حدود عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیز احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد.»

مقدمه


در اکثر نقاط ایران به علت استیلای مالکین بر زمین‏های بزرگ مزروعی قرار و دهات و داشتن باغات وسیع، مالکین این نوع اراضی با قراردادهای عادی و یا دست نوشته و یا در حد اجازه لفظی قطعات زمین مزروعی یا باغ را به منظور استفاده کشت و زرع در اختیار ساکنان و کشاورزان روستا قرار داده و آنان از محصول و تیول به دست آمده چند درصدی به اربابان خود می‏ پرداختند.

تلاش مستمر و مداوم بر روی این زمین‏ ها و حاصل کار و زحمت پس از گذشت سال‏ ها زمین را به صورتی مرغوب و قابل استفاده و حاصلخیز در می‏آورد و نهال‏های دست کاشت به صورت درختان تنومند در می ‏آمد به طوری که باغات سرسبز و زیبای امروز در اکثر نقاط ایران حاصل تلاش‏ های بی ‏وقفه اجداد و پدران زحمتکش مردم این مرز و بوم است.

ارج نهادن به این کار و فعالیت در جهت عمران و آبادانی مناطق مختلف رفته رفته به یک حق عینی تبدیل و در زمان تدوین قانون ثبت و آیین ‏نامه آن مورد توجه قانون‏گذار قرار گرفته و ضمن قبول درخواست ثبت عرصه از مالکان از رعایا و کشاورزان مسلط بر این نوع مزارع و باغ نیز درخواست ثبت اعیان پذیرفته می‏شد .

عرصه و اعیان به توضیح تصویر که معادل امروزی خانه و زمین است.

عرصه و اعیان چیست ؟


اعیان شیئی مادی است که بر روی عرصه وجود دارد و ملحق و ملصق به آن است.

این خصلت باعث شده اسناد مالکیت زمین ‏ها و باغات به صورت عرصه و اعیان صادر گردد ، چنانچه عرصه و اعیان متعلق به شخص واحد بوده معمولاً با قید عرصه و اعیان و یا به صورت زمین و در جاهایی که عرصه و اعیان مالکین مختلف داشته دو جلد سند مالکیت جداگانه یکی به عنوان عرصه و دیگری به عنوان اعیان صادر می‏شده که نمونه این نوع اسناد در اختیار مردم است.

پلاک ثبتی عرصه و اعیان


لازم به ذکر است با وجود دوگانگی سند مالکیت اکثراً پلاک ثبتی واحدی برای آنها منظور می‏شده اما در بعضی مناطق با وجود واحد بودن زمین برای عرصه عددی و برای اعیان عددی دیگر به عنوان پلاک ثبتی منظور شده است یعنی زمین با مساحت و حدود یکسان مثلاً عرصه آن پلاک 25 فرعی از 130 اصلی و اعیان همان زمین پلاک 1379 فرعی از 130 اصلی است.

تفکیک عرصه و اعیان


با پیشرفت و توسعه محدوده شهرها و قرار گرفتن محدوده قسمت‏ های اعظم مزارع و باغات در بافت شهری و ایجاد و احداث ساختمان بر روی آنها و بالا رفتن ارزش و بهای زمین و بالاخص در دو دهه اخیر و رشد جمیعت و فوت مالکین و انتقال قهری به فرزندان و نوادگان صاحبان آنها و قصد تسلط هر شخص بر سهم خود ایجاب می‏ نموده که محدوده ملکی خود را به نحوی محصور و محفوظ بدارد.

در نتیجه باغات و زمین‏ها را اشخاص با اختیار خود مفروز نموده و در محدوده مفروز محلی به فعالیت‏ های زراعی پرداخته و یا احداث بنا می‏کردند.

با این کیفیت مالکین اعیان که قطعه ‏ای مفروز در اختیار دارند سهام آنها از نظر قانون مشاع است و اصطلاحاً به مفروز محلی موسوم شده است.

ادارات دولتی با رعایت مقررات و قوانین و لزوم اخذ تعهد از مالک در موقع احداث ساختمان و یا گرفتن امتیازات اشتراک آب، تلفن، برق و سایر خدمات، با توجه قانونمند شدن ضوابط بر ساختار شهری از دارندگان این نوع اسناد سند مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان مطالبه نموده و این افراد با مشکل داشتن سند مالکیت عرصه و مشاع بودن ملک خود روبرو هستند.

چگونگی صدور سند مالکیت عرصه


برای صدور سند مالکیت عرصه متصرف باید آن را از مالک عرصه با انتقال رسمی خریداری نماید:

  • مورد اول: هرگاه سند مالکیت اعیان متصرف، شش دانگ و سند مالکیت عرصه خریداری از مالک هم به صورت شش دانگ باشد در این حالت خاص متصرف مالک شش دانگ عرصه و اعیان شده و اقدامی دیگر لازم نیست.

  • مورد دوم: اگر متصرف مالک شش دانگ اعیانی بوده و سند مالکیت آن را در اختیار دارد یعنی فقط نسبت به اعیان ملک مفروز شده ولی عرصه محدوده وسیعی است و سند مالکیت آن به نام شخص دیگری است در این حالت مالک شش دانگ اعیانی باید به همان مقدار عرصه آن را از مالک به طور مشاع با سند رسمی خریداری نماید و با استناد به سند خریداری عرصه مشاع صدور سند مالکیت شش دانگ عرصه مورد تصرف خود را مستند به انتقال رسمی مذکور و سند مالکیت اعیان درخواست نماید . اداره ثبت می‏تواند با ارسال کروکی موقعیت ملک مورد تقاضا به شهرداری فقط در خصوص بر و کف و طرح تعریض گذرها استعلام و با وصول پاسخ و تأیید محدوده ملک اقدام به تنظیم صورت‏مجلس تفکیکی عرصه نسبت به سهم خریداری متقاضی نموده و پس از اجرای مقررات اداری و پرداخت حقوق دولتی با استناد به صورت‏ مجلس تفکیکی و قید مراتب در دفتر املاک و با تبعیت از اعیان که سند مالکیت آن قبلاً صادر گردیده به نام متقاضی سند مالکیت شش دانگی عرصه را صادر نماید.طبعاً چنانچه شهرداری در مورد تعریض گذرها و احداث خیابان اعلام نظر نماید باید به همان مقدار نظر شهرداری تأمین و از مورد درخواست کسر و سند اعیانی نیز با آن تطبیق و اصلاح گردد.

  • مورد سوم: متصرف مالک شش دانگ اعیانی نیست بلکه شش دانگ اعیانی مالکین مشاع دارد و هر مالک در ازاء سهم مشاع خود قسمتی را به صورت مفروز متصرف شده و در آن احداث بنا نموده است، در این حالت مالکین اعیانی باید عرصه را به همان نسبت که در اعیان سهم دارند متفقاً از مالک عرصه خریداری نمایند و مستند به سند انتقال رسمی صدور سند مالکیت را از اداره ثبت تقاضا کنند و متذکر شوند که سهام آنان در محل مفروز است. اداره ثبت به همان ترتیب شق «ب» کروکی قطعات را در محدوده شش دانگ ترسیم و جهت اعلام نظر در خصوص بر و کف و طرح‏های تفصیلی به شهرداری ارسال می‏کند و با وصول پاسخ مساعد و با رعایت نظر شهرداری و با تبعیت عرصه از اعیان صورت‏ مجلس تفکیکی را با قید آنکه هر قطعه مفروز در ازاء سهم مشاعی متعلق به چه شخصی است تنظیم و پس از جری تشریفات و وصول هزینه تفکیک و صدور آن نسبت به صدور سند مالکیت سهم هر متصرف در قطعه مشخص به صورت شش دانگ اقدام می‏کند. با توجه به تصرف مالکین در عرصه و اعیان و اینکه ملک عملاً در محل تفکیک شده و هر مالک در سهم مشاعی خود به صورت مفروط محلی تصرف دارد با تنظیم صورت‏ مجلس تفکیکی قطعات را به مالکین اختصاص می‏دهد و احتیاجی به نقشه ماده 101 قانون شهرداری و تنظیم تقسیم نامه نخواهد بود. لازم به ذکر است در هر مورد که شهرداری نسبت به تعریض گذرها و خیابان‏ های احداثی عقب‏ نشینی را اعلام دارند به همان مقدار سند مالکیت اعیانی نیز باید اصلاح گردد، (وفق مقررات ماده 45 آیین ‏نامه قانون ثبت) و در اینجا سند مالکیت اعیانی باید تابع عرصه شود به ترتیبی که از یک مساحت و حدود تبعیت نمایند.

نقشه کشی برای عرصه و اعیان

  • حالت چهارم: در مناطقی که اسناد مالکیت اعیان به نام اشخاص صادر شده ولی عرصه وقف باشد چون وقف حسب مال و تسبیل منافع است، منع انتقال بر املاک وقف وجود دارد لذا اداره اوقاف به عنوان مستأجر با مالک اعیان سند اجاره عرصه تنظیم می‏کند. داشتن سند مالکیت اعیان و سند اجاره عرصه کافی مقصود بوده و ادارت دولتی قاعدتاً باید برای ارائه امتیازات و استفاده از امکانات شهری مدارک مذکور را بپذیرند. با عنایت به اینکه در شرح این بند بحث عرصه و اعیان و وقف بودن عرصه پیش آمده به نظر می‏ آید جهت آگاهی به نمونه ‏ای از این اراضی که در تهران واقع است اشاره شود. به همین دلیل وضعیت اراضی اوین پلاک 68 اصلی بررسی شده است.

  • حالت خاص: چنانکه متصرف مالک اعیان و شخص دیگر مالک عرصه باشد با توجه به ماده 22 قانون ثبت که مقرر داشته همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده مالک خواهد شناخت، مالک عرصه کسی است که سند مالکیت عرصه به نام وی صادر شده است و مالک اعیان کسی است که سند مالکیت اعیان به نام او صادر گردیده و حق مالکیت هر دو از نظر قانون مورد قبول و محفوظ است حتی در مراجع قضائی نیز طرح دعوی الزام به فروش از مالک اعیان به طرف مالک عرصه و یا اقامه دعوی بخواسته خلع‏ید از مالک عرصه به طرفیت مالک اعیان پذیرفته نیست و مالک عرصه فقط مجاز به مطالبه حق ‏الارض است. (نظریه مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران)

نقش یو تی ام برای تفکیک و افراز عرصه و اعیان


برای انجام تفکیک عرصه و ایان نیاز است تا نقشه‌ای کامل و تخصصی توسط کارشناس رسمی نقشه برداری و تجهیزات نقشه برداری تهیه شود.

نقشه‌ها دارای سیستم مختصات مختلفی هستند مثل محلی یا یو تی ام که بهتر است از نقشه‌های یو تی ام استفاده شود به دلیل اینکه در هر زمانی قابل استفاده هستند. برای تهیه نقشه‌های یو تی ام نقشه بردار از جی پی اس های مولتی فرکانس و یا دوربین های توتال استیشن استفاده میکنند که ترسیمات مورد نظر در این نقشه ها را از طریق نرم افزارهای تری دی یا اتوکد صورت میگیرد.


  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
توئیت داریوش ارجمند خطاب به رهبر معظم انقلاب با دیالوگی از نقش مالک اشتر: ای کاش قادر بودم، علی را به روزگاری ببرم که مردمش قدر همچون او را می دانستند+عکس (306 نظر) ساغر عزیزی بازیگر نقش فرح پهلوی: فحش‌هایی در اینستاگرام به من می‌دهند که برای آنها خیلی گریه کردم من فرح دیبا نیستم با سیاست هم کاری ندارم (284 نظر) رهبر معظم انقلاب پاسخ می‌دهند؛ حکم شرعی رقص زنان در برابر مردان در مجالس عروسی روستایی (275 نظر) امیر نوری و حاشیه‌های پستش راجع به مهاجرتش به اسرائیل: من از رژیم‌صهیونیستی پیشنهاد دریافت کردم اطلاعات زیادی دارم؛ ما رفتیم بای بای+عکس (217 نظر) دانش‌آموزی که رهبر شد؛ نگاهی به چهره مهربان رهبر معظم انقلاب در کلاس ششم ابتدایی+عکس (128 نظر) نگاهی به میز صبحانه مفصل و رنگارنگ خانه رضا گلزار با هنر چیدمان آیسان خانوم / تزئین زیبای بشقاب با انار وحشی و آووکادو+عکس (120 نظر) نصرالله رادش: سیگار می‌کشم تا زشتی‌هایم دیده شود! دوست دارم همه بدانند علاوه بر قیافه ام من این زشتی ها را دارم! +فیلم (89 نظر) محمدرضا گلزار: می‌دانم خواننده خوبی نیستم؛ به فرض که صدایم خوب نیست چرا اینقدر دغدغه فکریتان شده است؟! (78 نظر) آخرین جشن تولد ساده آیت الله هاشمی رفسنجانی با حضور همسرشان در طبقه دوم خانه/ مبلمان راحتی بدون زرق و برق، کیک شکلاتی و زیر میزی هنری زیبا+عکس (69 نظر) خلاقیت خنده دار عروس دست پا چُلفتی برای تزئین سالاد حماسه آفرید/ هنر نزد ایرانیان است و بس🤣+عکس (54 نظر) جشن تولد مجلل الهام حمیدی توسط همسرش +عکس/تزئین زیبای کیک با مروارید طلایی رنگ 👌 (46 نظر) نفیسه روشن: 4 سال هست از هم جدا شدیم از طرف همه کسانی که در موردت بد حرف زدن ازت عذر میخوام تو با شعورترین مرد دنیا بودی، جز تو مردی ندیدم خوشبختیت آرزومه (44 نظر) خلاقیت هوشمندانه مادر باهوش برای زودتر خشک شدن فرش خیس حماسه آفرید/ وقتی عزرائیل خیلی هواتو داره+عکس🤣 (44 نظر) امین زندگانی؛ شب خواستگاری از الیکا هیچکس منتظرم نبود، 4 روز بود قهر بودیم، بدون گل و شیرینی و بدون اطلاع رفتم خواستگاری (42 نظر) الهام حمیدی: 2 تا بچه‌هام چون پشت سر هم به دنیا اومدن، کم‌کار شدم؛ همسرم مشوق منه و خیلی دوست داره من کار کنم+ویدیو (41 نظر)
پربازدیدترین ویدئوهای روز   
تیتر امروز   
15 بیماری که فقط با کمبود این ویتامین ها به سراغتان می آید
فال قهوه با نشان روز چهارشنبه 16 آبان ماه 1403
فال ابجد روزانه چهارشنبه 16 آبان 1403
8 خوراکی چاق کننده مفید، خوشمزه و کم هزینه / برنامه رژیم چاقی رایگان خانگی؛ صبح‌ها ناشتا 10 عدد بادام‌زمینی یا درختی میل کنید
توقیف پراید با راننده 11ساله در اصفهان
ماجرای تذکر جدی رهبر معظم انقلاب به عکاسان خبری در کرمانشاه/ با کفش وارد نشوید+عکس
12 خاصیت کم نظیر کاکائو برای سلامتی و بدن / کاکائو بخور تا آرامش بیشتری داشته باشی
رنگ آبی رو با چی ست کنم؟ 8 ترکیب رنگ شیک با آبی / چه رنگی به لباس آبی میاد؟ ست کردن لباس آبی با سبز ترکیب آرامش بخش و شیک
خوشتیپ شو؛ معرفی کامل انواع شلوار جین مناسب هر تیپ و استایلی / 10 مدل شلوار جین که برای استایل شیک باید بشناسید؛ مام استایل برای کدوم اندام خوبه؟
رهبر معظم انقلاب پاسخ می‌دهند؛ حکم شرعی رقص محلی مرد برای مرد و زن برای زن و یا مرد در بین زنان و زن در بین مردان چیست؟
حواشی خنده دار و زیبای کنسرت خوانندگان پرطرفدار ایرانی/ از سجده شکر حامیم تا عرفان طهماسبی و ماکان بند+فیلم
3 مورد از مضرات مصرف پاستیل که نمی‌دانستید / پاستیل خوراکی با ارزش غذایی صفر؛ دلیلی برای پوسیدگی دندان
سرطان پستان در مردان/علت و روش های درمانی
چرا قیمت سکه کاهشی شد؟
اولین واکنش یک مقام دولتی به موضوع دختر برهنه دانشگاه علوم و تحقیقات: موضوع این دختر امنیتی نیست!
منتخب روز   
توقیف پراید با راننده 11ساله در اصفهان رقابت مضحک بازیکنان استقلال برای گرفتن پیراهن نیمار / از ناصر خان حجازی و پرویز خان پورحیدری رسیدیم به این آبروریزی! خودکشی بخاطر بد شدن کاشت ریش! افشای محل زندگی شهید سیدحسن نصرالله برای اولین بار در تلویزیون از زبان عراقچی+ویدیو/ ساختمانی مسکونی در داخل شهر پسر نوجوان 16 ساله به قصد انتقام از خاله‌اش، دختر او را مورد حمله شدید با چاقو قرار داد / جزئیات پرونده جنایت فامیلی؛ داداش چرا مرا می‌زنی؟ حرفت را گوش می‌کنم و دیگر کار بدی انجام نمی‌دهم... دوران کودکی چهره‌های سیاسی کشور در این خانه‌های ساده اما باصفا گذشته؛ از رهبر معظم انقلاب و شهید رئیسی تا حسن روحانی و سردار حاج قاسم سلیمانی+عکس محاکمه دوباره مردی که متهم به تجاوز به 9 زن شد زندانی اعدامی پس از آزادی از زندان در خواب سکته کرد... / پدر و مادر شایان برای رضایت همه زندگی‌شان را فروخته بودند! بازی در نقش پلیس برای گروگانگیری و سرقت های سریالی / خاطره گویی تبهکار سابقه دار در مراسم جشن تولد ‌راز باند مخوف را فاش کرد! دستگیری عامل جنایت در چیتگر پسر 17ساله بدون گواهینامه، جان خود و 4 دوست نوجوانش را در تصادف گرفت صحنه های آخرالزمانی سیل مرگبار در والنسیای اسپانیا با 205 کشته در حال حرکت به سوی کاتالونیا + ویدئو / عکس