مالک کوچه بن بست کیست؟

تملک در لغت به معنای دارا شدن و مالک شدن و به تملک در آوردن می باشد . کوچه های بن بست نیز کوچه های هستند که آخر آن مسدود باشد . ممکن که برخی از مالکین ساکن در کوچه قصد داشته باشند که در کوچه تصرف کنند یا در ورودی کوچه درب بگذارند . که این تملک ممکن است موجب اختلافاتی شود .

کوچه های بن بست

به گذرهایی که عرض آنها کمتر از 12 متر باشد کوچه بن بست گفته می شود. مطابق ماده 24 قانون مدنی مصوب 1307 « هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عام وکوچه هایی را که آخر آن مسدود نیست را تملک نماید.» حال آیا کوچه های بن بست را می توان جزء طرق و شوارع عام مرقوم در ماده 24 قانون مدنی دانست؟ از مواد قانون مدنی بر می آید که حکم کوچه های بن باز با بن بست متفاوت می شود و به نظر می رسدکه نتوان کوچه های بن بست را معبر عمومی تلقی کرد و باید کوچه های بن بست را ملک مجاوران آن دانست خواه دری به آن بازکرده باشد خواه نه ، مجاورت املاک نسبت به کوچه ها ظهور در مالکیت مشاع مجاوران دارد . صرف طولانی بودن گذرهای اختصاصی نیز موجب عمومی بودن آن نمی شود و رویه قضایی نیز بر این معنا دلالت می کند.

تملک کوچه بن بست به این صورت است که مالکین ملک های که مجاور کوچه هستند ، می توانند با توافق کوچه را بین خود تقسیم کنند . البته لازم به ذکر است که منظور از مجاورین ، آن خانه های است که درب منزلشان به کوچه باز می شود . بنابراین کسانی که دیوار منزلشان در مجاورت کوچه است را شامل نمی شود . پس می توان گفت کوچه های بن بست ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و جز اموال عمومی محسوب نمی گردد .

مالک کوچه بن بست طبق ماده 24 قانون

در مورد تملک کوچه بن بست طبق قانون ، قانونگذار در مورد تملک کوچه بن بست در ماده 24 قانون مدنی بیان می کند که : « هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عامه و کوچه هایی را که آخر آنها مسدود نیست تملک نماید . » اگر چند مالک در یک کوچه بن بست باشد مالکین با توافق و تراضی می توانند به هر صورت که بخواهند از آن استفاده کنند . ولی اگر تنها یک مالک در کوچه باشد که هر گونه تصرفی را که بخواهد به موجب قانون ، انجام دهد. در صورتی که هر یک از مالکان از حق سو استفاده نماید ، شاکی می تواند با مراجعه به دادگاه محل ملک ، دادخواست ممانعت از حق را بدهد .

قابلیت تملك در كوچه بن بست

از دیدگاه حقوقی نیز بررسی وضعیت مالكیت در كوچه بن بست قابل تحلیل است.

اصولاً تصرف می تواند دلیل یا حداقل اماره مالكیت تلقی شود چنان كه به موجب ماده 35 ق.م.، تصرف به عنوان مالكیت، دلیل مالكیت است. تصرف در مبانی حقوقی و فقهی از جهات متعددی مورد طبقه بندی واقع شده كه از جمله آنها تقسیم تصرف به دو نوع، یكی تصرفی كه سبب مالكیت و دیگری تصرف ناشی از مالكیت است.

• الف) تصرفی كه سبب حصول و اكتساب مالكیت می گردد مانند حیازت مباحات كه نوعی تصرف بوده و در صورت تحقق احیاء، موجب پیدایش مالكیت می گردد.
• ب) تصرفاًتی كه پس از پیدایش مالكیت قابل اعمال است مانند تصرف ورثه در ماترك مورث خود كه با فوت او ابتدا وراث مالك قهری اموال شده و سپس مجاز به تصرف خواهند بود.

این تقسیم بندی از تصرف به هر دو صورت آن دقیقاً در كوچه های بن بست قابل مشاهده است. نظر به این كه كوچه های بن بست بعضاً دارای سبق مالكیت اشخاص و بعضی بدون سابقه مالكیت خصوصی می باشند بنا بر این در هر كوچه بن بست (بسته به این كه دارای سبق مالكیت خصوصی باشد یا نباشد) یكی از حقوق تصرف كه در بالا به آن اشاره شد، در آن قابل تصور است.

1 ـ كوچه های بن بستی كه دارای سابقه مالكیت ثبتی اشخاص باشد مانند موردی كه مالك مبادرت به تفكیك ملك خود نموده و برای استفاده یا ایجاد دسترسی های سهل الوصول به قطعات تفكیكی، مبادرت به پیش بینی كوچه ای بن بست در زمین مورد تفكیك نموده كه هرچند در اثر تفكیك، مساحت كوچه از سند مالكیت شخص كسر می گردد اما تصرفاًت مالك یا مالكین املاكی كه در كوچه بن بست، ذی حق می باشند به دلیل آن كه ناشی از مالكیت اولیه آنها بوده به قوت خود باقی و كماكان برای مالكین شناخته شده است.

2 ـ كوچه های بن بست كه قبل از تعیین و تثبیت مالكیت مالكین مجاور ایجاد گردیده اند و پس از انجام عملیات ثبتی و به ثبت رساندن پلاك های مزبور حدی از حدود آنها به كوچه خاصی یا كوچه بن بست تحدید شده است كه در این صورت نیز به موجب آنچه در مبحث آثار تصرفاًت مالكین كوچه بن بست بیان شد از توابع مالكیت آنها تلقی شده و همانند حریم در حكم ملك صاحب حریم است و همگی مشاعاً دارای حق مالكیت نسبت به كوچه می باشند چنان كه ماده 134 ق.م. مقرر داشته هیچ یك از اشخاصی كه در یك معبر یا یك مجری شریك اند نمی توانند شركای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند.

بررسی فتاوای فقهی در شرع و نیز دكترین حقوقی در حقوق ایران نیز مبین شناخته شدن حق مالكیت برای دارندگان در(ب) در كوچه بن بست می باشد. چنان كه اگر مالك منحصر به فرد باشد مالك تمام كوچه بن بست نیز خواهد بود و اگر مالكین متعدد باشند نسبت به كوچه مرقوم به صورت مشاعی حق اعمال مالكیت دارند .

اما برای تبیین نظرات ارائه شده در این خصوص لازم است به پاره ای از این اظهارات استناد شود.

الف) صاحب تحریرالوسیله آورده است؛ كوچه بن بست، ملك صاحبان آن خانه هایی است كه در(ب) هایشان به آن باز می شود نه كسی كه دیوار خانه اش ـ نه در(ب) آن ـ در این كوچه است. پس چنین راهی مانند سایر ملك های مشترك می باشد كه برای صاحبان آن جایز است كه آن را ببندند و بین خودشان تقسیم كنند و هر كدام از آنها حصه اش را داخل در خانه اش نماید. و برای كسی غیر از آنها بلكه برای آنها هم، جایز نیست كه در آن و در فضای آن تصرف نماید مگر این كه با اذن كسی باشد كه اذنش معتبر است.

ب) دكتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در كتاب حقوق اموال اظهار می دارد؛ كوچه های بن بست، ملك مجاورین كوچه هاست و می توانند به تراضی آن را قسمت كنند مگر آن كه قانون خاص آنان را منع كرده باشد.

ج) دكتر ناصر كاتوزیان نیز در دوره مقدماتی حقوق مدنی اعلام داشته؛ كوچه هایی كه آخر آنها مسدود نیست به عموم واگذار شده و در شمار اموال عمومی است هرچند كه در املاك خصوصی احداث شده باشد. لیكن كوچه های بن بست، ملك مشترك یا اختصاصی اشخاص است و داخل در اموال عمومی نیست.

د) از دیدگاه محمد بروجردی عبده در كتاب حقوق مدنی، قانون از باز كردن در(ب) جدید به طرف معابر عمومی منعی نكرده است اما احداث خروجی و هم چنین باز كردن در(ب) حیاط برای رفت و آمد در كوچه بن بست بدون تحصیل اجازه از كسانی كه در(ب) منزلشان آنجا است، ممنوع است، اگرچه ضرری برای آنها نداشته باشد. زیرا كوچه، ملك آنها است و تصرف در ملك دیگران با نداشتن اذنی از آنان، مورد منع قانونی است.

نحوه تقسیم و افراز كوچه بن بست بین مالكین

از جمله حقوقی كه برای مالك یا مالكین كوچه بن بست قابل تصور است تغییر نحوه استفاده یا به عبارت دیگر، تغییر كاربری عرصه كوچه می باشد به نحوی كه می تواند از محل آن به منظور رفع سایر حوایج خود مثلاً به عنوان گاراژ، انبار و یا حتی ادغام و تجمیع با قسمت ملكی خود كه مجاور كوچه است استفاده كند.

اصولاً اگر دارنده حق مالكیت نسبت به كوچه بن بست منحصر به فرد باشد اعمال حقوق مالكانه مزبور به سادگی و بدون تعارض با حقوق سایرین محقق می شود اما اگر مالكین كوچه بن بست متعدد بوده و متعلق به چند نفر باشد در این صورت افراز سهم مشاعی هر یك یا تقسیم سهم الشركه هر یك از شركای مرقوم بین آنها باید براساس ضوابطی خاص یا مستنداً به اصول حقوقی یا مبانی فقهی و شرعی صورت پذیرد.

برای وضعیت مزبور آنچه عمدتاً از منابع فقهی و بعضاً متون حقوقی قابل استنباط و استخراج است در فروع ذیل مورد بررسی قرار می گیرد.

1 ـ فرض اول مبتنی بر تحلیل كسانی است كه ید مالكانه شركا در كوچه بن بست را از نوع مالكیت مشاعی چند نفر در یك مال غیرمنقول یا عرصه یك پارچه كوچه می دانند. در این صورت، همه مالكین كوچه به نحو مشاع در تمام اجزای آن اعم از ابتدا و انتهای كوچه نسبت به سهم خود شریك اند.

مبنای محاسبه نسبت شركا نیز مقدار مسافتی است كه هر مالك در مجاورت كوچه مرقوم صاحب دیوار است مشروط بر این كه دارای در(ب) نیز باشد و مقسم كل آن، طول تمام دیوارهای احداثی در كوچه است.

به عنوان مثال، اگر در یك كوچه بن بست 6 خانه وجود داشته باشد و طول تمام دیوار خانه های داخل این كوچه كه در مجاورت آن قرار دارند و دارای در(ب) با راه عبور و مرور در آن نیز هستند 80 متر باشد و یكی از خانه ها صاحب 10 متر دیوار مجاور باشد نسبت سهم آن خانه از تمام عرصه كوچه كسر یك هشتم از مساحت (كل) كوچه خواهد بود و به همین ترتیب نسبت سهام سایر شركا مشخص خواهد شد. بدیهی است در این فرض، همه كسانی كه داخل كوچه، صاحب دیوار با حق در(ب) هستند حتی كسانی كه در عرض انتهایی كوچه (به اصطلاح عامیانه طاق و از كوچه) صاحب دیوار و در(ب) هستند یا خانه هایی كه در خم كوچه های بن بست پیچ در پیچ قرار دارند نیز مشاعاً مالك كوچه تلقی می شوند.

فرض دوم كه تا حدودی با مسامحه نیز بیان گردیده و هیچ كس نیز از مبنای نظری خود سخنی به میان نیاورده و عموماً به نحوه تقسیم كوچه بن بست اكتفا شده، به نظر می رسد بر این تحلیل استوار باشد كه مالكیت كوچه بن بست یك مالكیت مشاعی چند نفر شریك در یك مال غیرمنقول نیست بلكه هر كوچه بن بستی عبارت است از قطعاتی زمین كه متعلق به مالكین اراضی مجاور كوچه بوده و از كنار هم قرار گرفتن آنها كوچه تشكیل شده است. النهایه همه مالكین كوچه مرقوم از سمت ابتدای كوچه به طرف انتهای آن نسبت به زمین یا زمین های قبل از خود دارای حق ارتفاق با عنوان حق العبور می باشند.

با این توصیف، زمین واقع در ابتدای كوچه متعلق به اولین مالك مجاور كوچه بوده هرچند خانه های بعد از او تا انتهای كوچه حق عبور از این زمین را دارا می باشند و به همین ترتیب سایر قسمت های كوچه، به موازات دیوار متعلق به مالكین آن است، با این فرض كه؛ هر مالك نسبت به املاك قبل از خود دارای یك حق ارتفاق است.

تقسیم كوچه بر این اساس كه عمدتاً در متون فقهی نیز از آن یاد شده تكلیف میزان و نسبت مالكیت كسانی را كه دارای دیوار و در(ب) در قسمت عرضی واقع در انتهای كوچه و مالكین مجاور خم های كوچه هستند، مشخص و تعیین نمی كند.

بر همین اساس، در تحریر الوسیله آمده است: در كوچه بن بست بعید نیست كسی كه داخل آن است تا مقابل در(ب) خانه اش از آنچه كه ممرّ اوست با مرافقی كه نوعاً احتیاج به آن دارد و متعارف است، با كسی كه از او داخل تر است شریك باشد. و بعید نیست كسی كه داخل كوچه است تا آخر دیوار خانه اش با او شریك باشد و كسی كه داخل تر است (آخرین نفر كوچه) ما بعد آن را به تنهایی دارد. و در صورت تعدد شركا كسی كه داخل تر است (آخر همه) با همه آنها شریك است و آن مقداری را كه راه مخصوص اوست به تنهایی دارد.

پس همه آنها تا در(ب) اول یا تا آخر دیوار آن سپس غیر از صاحب خانه اولی در ماعدای خانه اول، شریك می باشند و هم چنین شركا تا آخر كوچه كم می شوند و بعید نیست زیادی كه در آخر كوچه است اختصاص به آخری داشته باشد.

2 ـ اگر زمینی در اثر تفكیك به قطعات متعددی با یك یا چند كوچه بن بست تقسیم شود، از نظر مقررات ثبتی حدود اربعه قطعات تفكیكی با لحاظ كوچه بن بست احداثی تعیین شده و مساحت كوچه نیز در نهایت كسر می گردد اما اگر مالك یا مالكین زمین مورد تفكیك، مجدداً تقاضای تجمیع پلاك مرقوم را از لحاظ ثبتی بنمایند كوچه بن بست احداثی از مالكیت آنها خارج نشده و مجدداً قابل تجمیع با سایر قطعات حتی بدون اخذ مجوز از شهرداری است.

زیرا اگر براساس آنچه تاكنون بیان شد بپذیریم كه كوچه بن بست در مالكیت خصوصی مالكین مجاور كوچه است باید اذعان داشت كه مقررات ذیل ماده 101 قانون شهرداری كه اعلام داشته (معابر و شوارع عمومی كه در اثر تفكیك اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد كرد) مشمول كوچه بن بست نخواهد شد.

3 ـ با فرض این كه مالكیت تمام مالكین مجاور كوچه بن بست را از نوع مشاع به نسبت سهم دیوار در تمام كوچه بدانیم در این صورت همه مالكین اعم از آنهایی كه شخصاً در اثر تفكیك مبادرت به احداث كوچه نموده اند یا كسانی كه به تبع مالكیت در ملك مجاور كوچه، مالك كوچه نیز شده اند، به طور ضمنی پذیرفته اند كه تا زمان بقای این كوچه، همه مالكین مشاعی حق بهره برداری از منافع آن را طبق آنچه عرفاً می توان از كوچه انتظار داشت، دارا هستند و این بداهت منافع مورد انتظار، همان وجه ملزمی است كه ماده 589 ق.م. مقرر می دارد: هر شریك المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترك را بنماید مگر در مواردی كه تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شركا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

بنابراین، تقسیم كوچه بن بست بین مالكین رضایت تمام آنها را لازم دارد. بدیهی است مقررات تقسیم اجباری از طریق محاكم قضایی نیز برحسب مقررات مواد 591 و 592 ق.م. در صورت عدم تراضی شركا، لازم الاجرا خواهد بود.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

شرایط بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین چگونه است؟