به گزارش سرویس آموزش پایگاه خبری ساعدنیوز، تملک در لغت به معنای دارا شدن و مالک شدن و به تملک در آوردن می باشد . کوچه های بن بست نیز کوچه های هستند که آخر آن مسدود باشد . ممکن که برخی از مالکین ساکن در کوچه قصد داشته باشند که در کوچه تصرف کنند یا در ورودی کوچه درب بگذارند . که این تملک ممکن است موجب اختلافاتی شود .
به گذرهایی که عرض آنها کمتر از 12 متر باشد کوچه بن بست گفته می شود. مطابق ماده 24 قانون مدنی مصوب 1307 « هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عام وکوچه هایی را که آخر آن مسدود نیست را تملک نماید.» حال آیا کوچه های بن بست را می توان جزء طرق و شوارع عام مرقوم در ماده 24 قانون مدنی دانست؟ از مواد قانون مدنی بر می آید که حکم کوچه های بن باز با بن بست متفاوت می شود و به نظر می رسدکه نتوان کوچه های بن بست را معبر عمومی تلقی کرد و باید کوچه های بن بست را ملک مجاوران آن دانست خواه دری به آن بازکرده باشد خواه نه ، مجاورت املاک نسبت به کوچه ها ظهور در مالکیت مشاع مجاوران دارد . صرف طولانی بودن گذرهای اختصاصی نیز موجب عمومی بودن آن نمی شود و رویه قضایی نیز بر این معنا دلالت می کند.
تملک کوچه بن بست به این صورت است که مالکین ملک های که مجاور کوچه هستند ، می توانند با توافق کوچه را بین خود تقسیم کنند . البته لازم به ذکر است که منظور از مجاورین ، آن خانه های است که درب منزلشان به کوچه باز می شود . بنابراین کسانی که دیوار منزلشان در مجاورت کوچه است را شامل نمی شود . پس می توان گفت کوچه های بن بست ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و جز اموال عمومی محسوب نمی گردد .
در مورد تملک کوچه بن بست طبق قانون ، قانونگذار در مورد تملک کوچه بن بست در ماده 24 قانون مدنی بیان می کند که : « هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عامه و کوچه هایی را که آخر آنها مسدود نیست تملک نماید . » اگر چند مالک در یک کوچه بن بست باشد مالکین با توافق و تراضی می توانند به هر صورت که بخواهند از آن استفاده کنند . ولی اگر تنها یک مالک در کوچه باشد که هر گونه تصرفی را که بخواهد به موجب قانون ، انجام دهد. در صورتی که هر یک از مالکان از حق سو استفاده نماید ، شاکی می تواند با مراجعه به دادگاه محل ملک ، دادخواست ممانعت از حق را بدهد .
از دیدگاه حقوقی نیز بررسی وضعیت مالکیت در کوچه بن بست قابل تحلیل است.
اصولاً تصرف می تواند دلیل یا حداقل اماره مالکیت تلقی شود چنان که به موجب ماده 35 ق.م.، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. تصرف در مبانی حقوقی و فقهی از جهات متعددی مورد طبقه بندی واقع شده که از جمله آنها تقسیم تصرف به دو نوع، یکی تصرفی که سبب مالکیت و دیگری تصرف ناشی از مالکیت است.
الف) تصرفی که سبب حصول و اکتساب مالکیت می گردد مانند حیازت مباحات که نوعی تصرف بوده و در صورت تحقق احیاء، موجب پیدایش مالکیت می گردد.
ب) تصرفاًتی که پس از پیدایش مالکیت قابل اعمال است مانند تصرف ورثه در ماترک مورث خود که با فوت او ابتدا وراث مالک قهری اموال شده و سپس مجاز به تصرف خواهند بود.
این تقسیم بندی از تصرف به هر دو صورت آن دقیقاً در کوچه های بن بست قابل مشاهده است. نظر به این که کوچه های بن بست بعضاً دارای سبق مالکیت اشخاص و بعضی بدون سابقه مالکیت خصوصی می باشند بنا بر این در هر کوچه بن بست (بسته به این که دارای سبق مالکیت خصوصی باشد یا نباشد) یکی از حقوق تصرف که در بالا به آن اشاره شد، در آن قابل تصور است.
1 ـ کوچه های بن بستی که دارای سابقه مالکیت ثبتی اشخاص باشد مانند موردی که مالک مبادرت به تفکیک ملک خود نموده و برای استفاده یا ایجاد دسترسی های سهل الوصول به قطعات تفکیکی، مبادرت به پیش بینی کوچه ای بن بست در زمین مورد تفکیک نموده که هرچند در اثر تفکیک، مساحت کوچه از سند مالکیت شخص کسر می گردد اما تصرفاًت مالک یا مالکین املاکی که در کوچه بن بست، ذی حق می باشند به دلیل آن که ناشی از مالکیت اولیه آنها بوده به قوت خود باقی و کماکان برای مالکین شناخته شده است.
2 ـ کوچه های بن بست که قبل از تعیین و تثبیت مالکیت مالکین مجاور ایجاد گردیده اند و پس از انجام عملیات ثبتی و به ثبت رساندن پلاک های مزبور حدی از حدود آنها به کوچه خاصی یا کوچه بن بست تحدید شده است که در این صورت نیز به موجب آنچه در مبحث آثار تصرفاًت مالکین کوچه بن بست بیان شد از توابع مالکیت آنها تلقی شده و همانند حریم در حکم ملک صاحب حریم است و همگی مشاعاً دارای حق مالکیت نسبت به کوچه می باشند چنان که ماده 134 ق.م. مقرر داشته هیچ یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجری شریک اند نمی توانند شرکای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند.
بررسی فتاوای فقهی در شرع و نیز دکترین حقوقی در حقوق ایران نیز مبین شناخته شدن حق مالکیت برای دارندگان در(ب) در کوچه بن بست می باشد. چنان که اگر مالک منحصر به فرد باشد مالک تمام کوچه بن بست نیز خواهد بود و اگر مالکین متعدد باشند نسبت به کوچه مرقوم به صورت مشاعی حق اعمال مالکیت دارند .
اما برای تبیین نظرات ارائه شده در این خصوص لازم است به پاره ای از این اظهارات استناد شود.
الف) صاحب تحریرالوسیله آورده است؛ کوچه بن بست، ملک صاحبان آن خانه هایی است که در(ب) هایشان به آن باز می شود نه کسی که دیوار خانه اش ـ نه در(ب) آن ـ در این کوچه است. پس چنین راهی مانند سایر ملک های مشترک می باشد که برای صاحبان آن جایز است که آن را ببندند و بین خودشان تقسیم کنند و هر کدام از آنها حصه اش را داخل در خانه اش نماید. و برای کسی غیر از آنها بلکه برای آنها هم، جایز نیست که در آن و در فضای آن تصرف نماید مگر این که با اذن کسی باشد که اذنش معتبر است.
ب) دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق اموال اظهار می دارد؛ کوچه های بن بست، ملک مجاورین کوچه هاست و می توانند به تراضی آن را قسمت کنند مگر آن که قانون خاص آنان را منع کرده باشد.
ج) دکتر ناصر کاتوزیان نیز در دوره مقدماتی حقوق مدنی اعلام داشته؛ کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست به عموم واگذار شده و در شمار اموال عمومی است هرچند که در املاک خصوصی احداث شده باشد. لیکن کوچه های بن بست، ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و داخل در اموال عمومی نیست.
د) از دیدگاه محمد بروجردی عبده در کتاب حقوق مدنی، قانون از باز کردن در(ب) جدید به طرف معابر عمومی منعی نکرده است اما احداث خروجی و هم چنین باز کردن در(ب) حیاط برای رفت و آمد در کوچه بن بست بدون تحصیل اجازه از کسانی که در(ب) منزلشان آنجا است، ممنوع است، اگرچه ضرری برای آنها نداشته باشد. زیرا کوچه، ملک آنها است و تصرف در ملک دیگران با نداشتن اذنی از آنان، مورد منع قانونی است.
از جمله حقوقی که برای مالک یا مالکین کوچه بن بست قابل تصور است تغییر نحوه استفاده یا به عبارت دیگر، تغییر کاربری عرصه کوچه می باشد به نحوی که می تواند از محل آن به منظور رفع سایر حوایج خود مثلاً به عنوان گاراژ، انبار و یا حتی ادغام و تجمیع با قسمت ملکی خود که مجاور کوچه است استفاده کند.
اصولاً اگر دارنده حق مالکیت نسبت به کوچه بن بست منحصر به فرد باشد اعمال حقوق مالکانه مزبور به سادگی و بدون تعارض با حقوق سایرین محقق می شود اما اگر مالکین کوچه بن بست متعدد بوده و متعلق به چند نفر باشد در این صورت افراز سهم مشاعی هر یک یا تقسیم سهم الشرکه هر یک از شرکای مرقوم بین آنها باید براساس ضوابطی خاص یا مستنداً به اصول حقوقی یا مبانی فقهی و شرعی صورت پذیرد.
برای وضعیت مزبور آنچه عمدتاً از منابع فقهی و بعضاً متون حقوقی قابل استنباط و استخراج است در فروع ذیل مورد بررسی قرار می گیرد.
1 ـ فرض اول مبتنی بر تحلیل کسانی است که ید مالکانه شرکا در کوچه بن بست را از نوع مالکیت مشاعی چند نفر در یک مال غیرمنقول یا عرصه یک پارچه کوچه می دانند. در این صورت، همه مالکین کوچه به نحو مشاع در تمام اجزای آن اعم از ابتدا و انتهای کوچه نسبت به سهم خود شریک اند.
مبنای محاسبه نسبت شرکا نیز مقدار مسافتی است که هر مالک در مجاورت کوچه مرقوم صاحب دیوار است مشروط بر این که دارای در(ب) نیز باشد و مقسم کل آن، طول تمام دیوارهای احداثی در کوچه است.
به عنوان مثال، اگر در یک کوچه بن بست 6 خانه وجود داشته باشد و طول تمام دیوار خانه های داخل این کوچه که در مجاورت آن قرار دارند و دارای در(ب) با راه عبور و مرور در آن نیز هستند 80 متر باشد و یکی از خانه ها صاحب 10 متر دیوار مجاور باشد نسبت سهم آن خانه از تمام عرصه کوچه کسر یک هشتم از مساحت (کل) کوچه خواهد بود و به همین ترتیب نسبت سهام سایر شرکا مشخص خواهد شد. بدیهی است در این فرض، همه کسانی که داخل کوچه، صاحب دیوار با حق در(ب) هستند حتی کسانی که در عرض انتهایی کوچه (به اصطلاح عامیانه طاق و از کوچه) صاحب دیوار و در(ب) هستند یا خانه هایی که در خم کوچه های بن بست پیچ در پیچ قرار دارند نیز مشاعاً مالک کوچه تلقی می شوند.
فرض دوم که تا حدودی با مسامحه نیز بیان گردیده و هیچ کس نیز از مبنای نظری خود سخنی به میان نیاورده و عموماً به نحوه تقسیم کوچه بن بست اکتفا شده، به نظر می رسد بر این تحلیل استوار باشد که مالکیت کوچه بن بست یک مالکیت مشاعی چند نفر شریک در یک مال غیرمنقول نیست بلکه هر کوچه بن بستی عبارت است از قطعاتی زمین که متعلق به مالکین اراضی مجاور کوچه بوده و از کنار هم قرار گرفتن آنها کوچه تشکیل شده است. النهایه همه مالکین کوچه مرقوم از سمت ابتدای کوچه به طرف انتهای آن نسبت به زمین یا زمین های قبل از خود دارای حق ارتفاق با عنوان حق العبور می باشند.
با این توصیف، زمین واقع در ابتدای کوچه متعلق به اولین مالک مجاور کوچه بوده هرچند خانه های بعد از او تا انتهای کوچه حق عبور از این زمین را دارا می باشند و به همین ترتیب سایر قسمت های کوچه، به موازات دیوار متعلق به مالکین آن است، با این فرض که؛ هر مالک نسبت به املاک قبل از خود دارای یک حق ارتفاق است.
تقسیم کوچه بر این اساس که عمدتاً در متون فقهی نیز از آن یاد شده تکلیف میزان و نسبت مالکیت کسانی را که دارای دیوار و در(ب) در قسمت عرضی واقع در انتهای کوچه و مالکین مجاور خم های کوچه هستند، مشخص و تعیین نمی کند.
بر همین اساس، در تحریر الوسیله آمده است: در کوچه بن بست بعید نیست کسی که داخل آن است تا مقابل در(ب) خانه اش از آنچه که ممرّ اوست با مرافقی که نوعاً احتیاج به آن دارد و متعارف است، با کسی که از او داخل تر است شریک باشد. و بعید نیست کسی که داخل کوچه است تا آخر دیوار خانه اش با او شریک باشد و کسی که داخل تر است (آخرین نفر کوچه) ما بعد آن را به تنهایی دارد. و در صورت تعدد شرکا کسی که داخل تر است (آخر همه) با همه آنها شریک است و آن مقداری را که راه مخصوص اوست به تنهایی دارد.
پس همه آنها تا در(ب) اول یا تا آخر دیوار آن سپس غیر از صاحب خانه اولی در ماعدای خانه اول، شریک می باشند و هم چنین شرکا تا آخر کوچه کم می شوند و بعید نیست زیادی که در آخر کوچه است اختصاص به آخری داشته باشد.
2 ـ اگر زمینی در اثر تفکیک به قطعات متعددی با یک یا چند کوچه بن بست تقسیم شود، از نظر مقررات ثبتی حدود اربعه قطعات تفکیکی با لحاظ کوچه بن بست احداثی تعیین شده و مساحت کوچه نیز در نهایت کسر می گردد اما اگر مالک یا مالکین زمین مورد تفکیک، مجدداً تقاضای تجمیع پلاک مرقوم را از لحاظ ثبتی بنمایند کوچه بن بست احداثی از مالکیت آنها خارج نشده و مجدداً قابل تجمیع با سایر قطعات حتی بدون اخذ مجوز از شهرداری است.
زیرا اگر براساس آنچه تاکنون بیان شد بپذیریم که کوچه بن بست در مالکیت خصوصی مالکین مجاور کوچه است باید اذعان داشت که مقررات ذیل ماده 101 قانون شهرداری که اعلام داشته (معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد) مشمول کوچه بن بست نخواهد شد.
3 ـ با فرض این که مالکیت تمام مالکین مجاور کوچه بن بست را از نوع مشاع به نسبت سهم دیوار در تمام کوچه بدانیم در این صورت همه مالکین اعم از آنهایی که شخصاً در اثر تفکیک مبادرت به احداث کوچه نموده اند یا کسانی که به تبع مالکیت در ملک مجاور کوچه، مالک کوچه نیز شده اند، به طور ضمنی پذیرفته اند که تا زمان بقای این کوچه، همه مالکین مشاعی حق بهره برداری از منافع آن را طبق آنچه عرفاً می توان از کوچه انتظار داشت، دارا هستند و این بداهت منافع مورد انتظار، همان وجه ملزمی است که ماده 589 ق.م. مقرر می دارد: هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
بنابراین، تقسیم کوچه بن بست بین مالکین رضایت تمام آنها را لازم دارد. بدیهی است مقررات تقسیم اجباری از طریق محاکم قضایی نیز برحسب مقررات مواد 591 و 592 ق.م. در صورت عدم تراضی شرکا، لازم الاجرا خواهد بود.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
