قراداد اجاره اگرچه قانون درباره برخی از موضوعات تعیین تکلیف کرده است اما به طرفین قرارداد این اجاره را داده است که خلاف موضوع قرارداد با هم توافق کنند . موارد زیادی از این دست وجود دارد مثلا شرایط اجاره دادن مال اجاره ای . یکی دیگه از مواردی که قانون گذار تعیین اونو به عهده طرفین قرارداد گذاشته است تعیین میزان اجاره بها در قرارداد اجاره است . اجاره بها هزینه ای است که مستاجر در قبال استفاده از ملک به موجر می پردازد . از این رو ما در این مقاله به بررسی نحوه تعیین میزان اجاره بها و تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره می پردازیم .
اجاره بها چیست؟
اجاره بها مبلغی است که مستاجر بابت استفاده منافع از عین مستاجره به موجر به صورت ماهانه یا روزانه می پردازد، اما مطابق با عرف و تنظیم اجاره نامه، اجاره بها ها به صورت ماهانه محاسبه می شودو در قرار داد ذکر می شود که میزان اجاره بها به صورت ماهانه و به مبلغ فلان ریال می باشد که در اول یا آخر ماه به صورت نقد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می شود.
نحوه تعیین میزان اجاره بها
نحوه تعیین اجاره بها بر عهده موجر و مستاجر است . به اجاره مورد توافق موجر و مستاجر در حقوق " اجاره بها " یا " اجرت المسمی " گفته می شود . میزان اجاره بها تعیین شده بین موجر و مستاجر قابل برای تمام مدت اجاره است و هیچ کدام از دو طرف قرارداد نمی توانند آن را در مدت قرارداد اجاره تغییر دهند . بنابراین در مدتی که قرارداد اجاره معتبر است موجر و مستاجر نمی توانند به بهانه های مانند تغییر هزینه زندگی درخواست تغییر میزان اجاره بها را کنند . البته در مواردی امکان تعدیل اجاره بها است که در شرایط به خصوصی اعمال می شود.
در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا عقد اجاره باطل است.»
علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد، هرگاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. همچنین در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است: «عین مستأجرِ باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است.»
دلیل اصلی در مورد معین بودن زمان اجاره این است که در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقها تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد.
تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره
زمانی که قرارداد اجاره به پایان می رسد ، دیگر هیچ یک از موجر و مستاجر به تعهد خود قبلی خود پایبند نیستند و در صورتی که مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره همچنان به تصرف خود ادامه دهد باید قیمت واقعی استفاده از مال مورد اجاره را که در بازار رایج است به موجر پرداخت کند . این میزان را کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد کرد. اما اگر ثابت شود بعد از پایان قرارداد اجاره ، مستاجر با رضایت موجر همچنان به تصرف خود ادامه داده است ، مستاجر ملزم به پرداخت همان میزان اجاره توافقی در قرارداد اجاره است . بنابراین بعد از پایان یافتن قرارداد اجاره تا زمانی که موجر درباره فسخ قرارداد اجاره نظر خود را اعلام نکرده است ، دو طرف به قرارداد قبلی پایبند هستند .
معیار های تعیین اجاره بها
در قسمت های فوق نحوه تعیین میزان اجاره بها تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره را توضیح دادیم در این قسمت از مقاله می خواهیم معیار های تعیین اجاره بها را بیان کنیم.
- عرف جامعه و منطقه مورد نظر
- عمر ساختمان
- متراژ واحد
- کاربری ملک مورد نظر
- امکانات ملک
- عیوب ویژگی های خاص ملک
- دسترسی های ملک به اماکن رفاهی و تفریحی
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
تعهدات طرفین در سند تعهد به انتقال چگونه است؟
