حق شفعه چیست و شرایط تحقق آن چه می‌باشد؟

شفعه چیست؟

شفعه به معنای تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است. این حق به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک، سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر با پرداخت همان بها به مشتری، سهم شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.

شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟

• شراکت

حق شفعه در خصوص مالِ مشاع قابل تحقق بوده و مشارکت در مال به نحو اشاعه باید احراز گردد. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد اما به محض تقسیم آن، حق از بین می رود. همسایه بودن و وصل بودن زمین ها به هر طریق، دلیل بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول نخواهد بود.

• قابلیت تقسیم

ملکِ موضوعِ حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو طریق می توان عمل کرد. اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد باید به اداره ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره ثبت اقدام نمود. اما اگر سابقه ثبتی نداشته باشد به وسیله کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این صورت حق شفعه وجود ندارد. قابل تقسیم نبودن ملک می تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

• عقد بَیع

انتقال ملک باید حتما به وسیله عقد بیع باشد و مالِ دارای حق شفعه، مبیعِ (موضوعِ عقد بیع) این عقد قرار گیرد. برای روشن شدن موضوع به مثالی که در ابتدای متن آورده شد باز می گردیم. اگر در آن مثال شخص «الف» ملک خود را به «ج» صلح کرده یا در رهن او قرار داده باشد، شریک دیگر یعنی «ب» نمی تواند از حق شفعه بهره مند شود و سهمِ «الف» را تملک نماید. ولی اگر «الف» سه دانگ خود را به «ج» فروخته باشد، این حق وجود دارد.

• وجود تنها دو شریک

اعم از حقیقی و حقوقی. بنابراین هرگاه بیش از ۲ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ کدام از آن ها ایجاد نمی شود.

• بی اثری کلیه معاملاتِ معارض نسبت به شفیع

باز هم به مثال بالا باز می گردیم. فرض کنید «الف» سهم خود را به «ج» فروخته باشد و متعاقبِ آن «ج» نیز آن زمین را به «د» واگذار کرده باشد. هرگاه «ب» که شریکِ دیگر «الف» بوده حق شفعه خود را اعمال کند، معامله انجام شده میان «ج» و «د» نسبت به او بی اثر است. این معامله می تواند بیع باشد یا صلح یا غیره.

ویژگی های حق شفعه

۱. حقی مالی است در قانون به تملکِ (مالک شدن) سهمِ فروخته شده، حق شفعه می گویند. دلیل آن حفظ منافع شریک است تا در مال مشترکش احساس امنیت و اطمینان کند. به این دلیل حقی مالی است که این حق، وسیله تحصیل مال است و فرد می تواند با استفاده از این ابزار، مال را تملک کند. از این رو صاحب حق شفعه (شفیع) می تواند یا از آن استفاده کند یا آن را اسقاط نماید (یعنی از آن صرف نظر کند) اما نمی تواند خود، آن را منتقل کند؛ مگر به وسیله ارث که حق به وراث می رسد. به عبارت ساده تر، شفیع می تواند از حق خود صرف نظر کند و سهم فروخته شده شریک خود را تملک ننماید ولی نمی تواند حقِ مزبور را به شخص ثالثی منتقل کند و به او اجازه اعمال حق شفعه را بدهد. حق شفعه به تنهایی قابل داد و ستد نیست زیرا بودنش، وابسته به مالِ مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد. همچنین حق شفعه نسبت به مالِ غیرمنقول تحقق می یابد.

۲. حقی عینی است حق عینی حقی است که مستقیما نسبت به یک مال محقق می شود. برای نمونه بیع (خرید و فروش) از جمله عقودی است که مستقیما حقی را برای خریدار نسبت به مالِ خریداری شده ایجاد می کند. حق شفعه هم همین گونه است و شفیع مستقیما بر سهم شریک خود حق پیدا می کند. این حق نیازی به الزام خریدار به انتقال مال ندارد و حق تملک را مستقیما به شفیع می دهد. از طرفی شفیع نیازمند اقامه دعوا برای اثبات ادعای خود است که نشانه اراده و اعلام او برای استفاده از حق شفعه است. به دلیل عینی بودن حق ایجاد شده، دادگاه صرفا وظیفه صدورِ حکمِ اعلامی را دارد. یعنی تنها مالکیت شفیع را اعلام می کند زیرا این حق از قبل به وجود آمده است. همچنین شفیع می تواند: به دلیل داشتن حق عینی تمامی معاملات معارض را با اقامه دعوا باطل کند. مطابق قانون: اخذ به شفعه، هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید. در صورت ورشکستگی شریک، با اخذ به شفعه شفیع، طلبکاران حق توقیف این مال را نخواهند داشت و در تملک، حق تقدم با شفیع است.

۳. به ارث می رسد این حق را زن نیز به ارث می برد، حتی اگر زمین باشد. باید گفت که اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند، این حق تنها به صورت کامل برای سایرین باقی خواهد ماند. طبق قانون: هر گاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مَبیع اجرا نمایند.

۴. فوری است شفیع باید هرچه سریع تر اراده خود را برای استفاده از حق اعلام کند. در غیر این صورت می توان به طور ضمنی این تعلل را انصراف و اسقاط حق (صرف نظر کردن از حق) دانست. همچنان که در قانون مدنی آمده است: حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.

مخالفت شفعه با قواعد حقوقی

به طوريكه می دانيم قاعده اين است كه در حقوق مدنی مالكيتها محترم باشد و كسی حق تعرض به مالكيت ديگری را نداشته باشد ليكن حق شفعه مخالف اين رو به طبيعی است. به تعبير دقيق تر حق شفعه هم مخالف قاعده تسليط و هم مخالف اصل عدم ولايت می باشد. اصل عدم ولايت مردم در حقوق خصوصی يكی از قواعد مسلم در حقوق مدنی است يعنی كسی در حقوق خصوصی ديگران حق دخل و تصرف ندارد و اصولاً هيچكس تحت ولايت ديگری نيست؛ به استثنای صغار يا محجورينی كه حجرشان متصل به صغر است كه اين امر در قانون متكی به نص است. بنابراين، به دليل خلاف قاعده بودن اين حق، مقررات اخذ به شفعه تفسير مفيق می شوند يعنی در اجرای آن همواره به موارد منصوص و متقين اكتفا می كنيم. به عبارت ديگر در مورد ترديد در اجرا يا عدم اجرای مقررات اين حق، اصل عدم را اجرا مي كنيم چون وجوب اجرا وجوب اين حق مستلزم اثبات است.

اجرای حق شفعه

طبق قانون، حق شفعه فوری است و این فوری بودن بسته به عرف و عادت مردم متفاوت است. این تاریخ از هنگام مطلع شدن شفیع از انعقاد عقد بیع شروع می شود. اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است و خریدار بارِ اثباتِ اطلاع داشتن او را به دوش خواهد کشید. همچنین عادلانه به نظر نمی رسد که شفیع مقداری از ملک را اخذ به شفعه نماید و مقداری را نه (مثلا به دلیل نامرغوب بودن قسمتی از ملک). به همین دلیل در قانون آمده است که:

حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید. بنابراین شفیع یا باید تمامی سهم شریک خود را تملک نماید یا باید از تمامی آن صرف نظر کند و نمی تواند حق خود را نسبت به مقداری از مال اعمال کند. اجرای حق منوط به تأمین ثمن توسط شفیع است و باید در صندوق دادگستری یا صندوق ثبت سپرده شود و خریدار را از جبران ثمنی که قبلا پرداخته است، مطمئن کند. سپس شفیع می تواند اخذ به شفعه نماید. البته که اهمال در پرداخت پول خریدار می تواند قرینه ای برای اسقاط حق شفیع باشد.

حق شفعه در قانون چگونه است؟

بر اساس ماده 808 قانون مدنی: حق شفعه زمانی محقق می شود که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتثل کند و شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند حق مزبور را حق شفعه و صاحب حق را شفیع گویند.

آثار اجرای حق شفعه

حق شفعه از آثار بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد می شود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛ چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی آورد تا حق شفعه ای ایجاد شود. بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی شود؛ لذا موردی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد. ماده ۸۱۳ قانون مدنی نیز بیان می کند: در بیع فاسد حق شفعه نیست. بنابراین یکی از آثار اجرای حق شفعه این است که بیع به طور صحیح واقع شده باشد تا مالکیت مشتری بر مبیع مستقر و حق شفعه ایجاد شود و شریک دیگر بتواند با اعمال حق شفعه سهم دیگری را پس از دادن ثمن مشتری تملک کند.

امکان مصالحه حق شفعه

دارنده حق شفعه می تواند حق خود را با مشتری مصالحه کرده یا با گرفتن عوض یا بدون عوض از آن چشم بپوشد که اثر این مصالحه سقوط حق شفعه است و دیگر برای او لازم نیست سقوط آن را انشاء کند و برای سقوط این حق، صیغه و لفظی به کار ببرد. علاوه بر این مشتری می تواند با صاحب حق شفعه صلح بر ترک اخذ به شفعه کند، نتیجه صلح مزبور آن است که هر گاه شفیع اقدام به اخذ به شفعه کند، عمل او بلا اثر خواهد بود؛ چرا که قبلاً از طریق توافقی که با مشتری کرده است، با اراده خود از حق خود صرف نظر کرده است. تأسیس حق شفعه به منظور جلوگیری از ورود ضرر برای شریک است. حال چنانچه شفیع متوجه شود که بیع صورت گرفته ضرری برای او ایجاد نمی کند، می تواند بر ترک آن با مشتری صلح کند و از حق خود بگذرد.

فوريت يا عدم فوريت شفعه

به قول مشهور، اخذ به شفعه فورى است. بنابر اين، شفيع به محض آگاهى از معامله و تحقق حق شفعه براى خود، فورى بايد آن را اعمال كند؛ چون حق شفعه با تأخير بدون عذر در اعمال آن، باطل مى‏ شود و چنانچه تأخير از روى عذر باشد، مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمينان به سخن خبر دهنده و يا در زندان بودن شفيع، به گونه ‏اى كه قادر به اعمال آن نباشد، حق شفعه باطل نمى ‏شود. اقدام فورى به اعمال حق شفعه امرى عرفی است. بنابر اين، اگر شفيع مشغول كارى همچون تشییع جنازه، استحمام و يا عبادت باشد، لازم نيست آن را رها كند، بلكه پس از فراغت از آن، اخذ به شفعه مى‏ نمايد. چنانچه خريدار مورد شفعه را به ديگرى بفروشد، شفيع مى ‏تواند به هر دو رجوع و اخذ به شفعه كند. همچنين است اگر چند بار دست به دست شده باشد. در اين گونه موارد، اگر شفيع به خريدار اول رجوع كند، بهاى معامله را مى‏ پردازد و معاملات بعدى باطل خواهد بود و در نتيجه هر يك از خريداران بعدى به فروشنده خود مراجعه كرده و بهاى پرداختى را پس مى‏ گيرد، و اگر به نفرات بعدى مراجعه كند، بهايى را كه بابت معامله بعدى پرداخت شده، مى‏ پردازد و معاملات پيشين صحيح خواهد بود.

اثر اقاله و فسخ در حق شفعه

اگر بعد از فروش حصه یکی از دو شریک و قبل از اخذ به شفعه، شریک فروشنده و خریدار، بیع را اقاله (توافق هردو طرف قرارداد بر از بین بردن قرارداد) کنند. بنابر نظر اقوى اقاله، حق شفعه شفیع را ساقط نمی کند، زیرا اقاله ناظر به آینده است و به حق شفعه که قبل از اقاله و هم زمان با بیع ایجاد شده، خللی وارد نمی کند. مؤثر نشدن اقاله به معنی عدم قابلیت استناد در برابر شفيع است؛ زیرا در رابطه بایع و مشتری اقاله نافذ است، اما این اقاله در برابر شفیع قابل استناد نیست و او می توانند با پرداخت ثمن قراردادی، مبیع را از خریدار تملک نماید.

تصرف عدوانی و ارکان تحقق آن چیست؟