تفاوت تخلیه ید با خلع ید چیست؟

دعاوی خلع ید فقط در مورد اموال غیر منقول قابل طرح است. دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیر قانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد. در این خصوص ماده ۳۰۸ قانون مدنی مقرر می دارد: «غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است».

آشنایی با دعوای تخلیه ید

تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول، را با مجوز به فرد دیگری می سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد. دعوای تخلیه ید مصداق های دیگری هم دارد. مثلا ممکن است کسی به دیگری اذن بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد می تواند هر زمان که بخواهد از اذن خود رجوع کند و می تواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند. برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است که شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. وی در ادامه به یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید اشاره می کند و می گوید: خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.

منشاء دعوای خلع ید و نحوه طرح دعوی

تفاوت خلع ید و تخلیه ید – منشا دعوای خلع ید، «غصب» است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه می کند. در آنجا با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می شود، حق خود را مطالبه می کند. اما به موجب بند 2 از قسمت الف ماده 7 آیین نامه اجرائی ماده 189 قانون برنامه سوم توسعه: دعوی خلع ید در صورتی که اصل مالکیت محل اختلاف نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

شرط اصلی برای طرح دعوی خلع ید

شرط اصلی برای طرح دعوی مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است. به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند. سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.

پرداخت هزینه دادرسی در دعوی خلع ید

تفاوت خلع ید و تخلیه ید – دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی می شود. این دعوا از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد. چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می شود. چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی می کند. در این موارد دادگاه پس از احرز مالکیت، حکم به خلع ید صادر می کند. چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند. مرجع رسیدگی کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می کند. رسیدگی به دعوای خلع ید بدون تشریفات دادرسی در آیین دادرسی مدنی بوده و خارج از نوبت به عمل می آید. اما باید برای آن هزینه دادرسی پرداخت نمود. اجرای حکم صادره در این دعوا فوری است و قبل از قطعیت حکم اجرا می شود. امکان شکایت کیفری در دعوای خلع ید وجود ندارد.

دعوی تخلیه ید و موارد طرح آن

تفاوت خلع ید و تخلیه ید – دعوی تخلیه معمولاً در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح می شود. دعوای تخلیه زمانی به کار می رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را متصرف شده و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجرخارج کند. بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اقامه می شود. گاهی پیش می آید که هیچ قراردادی میان مالک و فردِ متصرف منعقد نشده است. در این صورت، مالک برای تسلط بر ملک خود باید دادخواست خلع ید تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.

قانون موجر و مستأجر

ماده ۱ قانون موجر و مستاجر مقرر می دارد: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است. دعوای تخلیه هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود. دعوای تخلیه یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری دارد. در مورد دعوای تخلیه هم نمی توان شکایت کیفری کرد و فقط باید دادخواست حقوقی داد.

اجرت المثل در هر دو دعوی

لازم به ذکر است چه در دعوای خلع ید و چه در دعوای تخلیه، خواهان دعوا (طرح کننده دعوا) می تواند در ازای مدت زمانی که خوانده (طرف مقابل دعوا) به ناحق در ملک تصرف داشته است، مبلغی پول از او مطالبه نماید. به این پول اجرت المثل می گویند. اجرت المثل توسط کارشناس تعیین می شود. در واقع اجرت المثل معادل ارزش ملک موضوع دعوا برای مدتی است که به ناحق و بدون اذن و قرارداد در تصرف خوانده بوده است.

تفاوت های خلع ید و تخلیه ید

در ادامه در گفت وگو با وکیل پایه یک دادگستری به بررسی دعاوی تخلیه ید و خلع ید می پردازیم و تفاوت آن ها را با همدیگر بررسی می کنیم. یک وكیل دادگستری در بررسی دعوای خلع ید توضیح می دهد. در ابتدا باید گفت دو نوع مال وجود دارد: یکی مال منقول که به هر مالی گفته می شود که نقل و انتقال آن بدون خرابی ممکن باشد و دیگری مال غیرمنقول که نقل و انتقال آن بدون خرابی ممکن نیست. دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیرمنقول (آپارتمان زمین و ...) او از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند و شبیه رفع تصرف عدوانی است. این وکیل دادگستری در مورد روش تفکیک میان خلع ید و دعوای تصرف عدوانی می گوید: دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک است اما در مورد دعوای تصرف عدوانی قانون از متصرف قدیم حمایت می کند و در آن سند مالکیت نیز لازم نیست بلکه سابقه تصرف کافی است. این وکیل پایه یک ادامه می دهد: درباره مال منقول نمی توان دعوای خلع ید مطرح کرد اما از مال غیرمنقول می شود رفع غصب خواست که در این مورد ماده 308 به بعد قانون مدنی مقررات را درباره غصب و خلع ید بیان کرده است. البته در قوانین ذکر شده هیچ کجا مستقیما از واژه خلع ید استفاده نشده اما منظور همان خلع ید است. وی در مورد چگونگی ورود اصطلاح خلع ید به دایره مفاهیم حقوقی می گوید: ماده 43 قانون اجرای احکام است که عنوان می کند در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید

بحث اثبات و ثبوت در حقوق از هم جدا است، کسی که وکیل است دلایل را بررسی می کند و با توجه به مدارک موجود دعوا را طرح می کند. باید توجه داشت که این دو دعوا را به جای یکدیگر مورد استفاده قرار ندهیم. خیلی موارد بوده که خواهان دعوای خلع ید می خواهد اما می آید و تخلیه ید را مطرح می کند اما در واقع وکیل است که برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دادرسی تشخیص می دهد دعوا از چه نوعی است زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش خواهد شد. به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی در موردی من به عنوان خواهان خواسته ام را مشخص می کنم حال اگر عنوان اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر می کند و دعوا را رد می کند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که برای هزینه های دادرسی پرداخت شده است. اما در موارد کیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص کنیم بلکه مقام تحقیق که بازپرس و یا دادیار است نوع دعوا را مشخص خواهد کرد. بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود. به طور مثال یک مالک که از مستاجر خود شاکی است دعوای خلع ید را مطرح می کند که قاضی به محض این که رابطه استیجاری را می بیند تشخیص می دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است.

تصرف عدوانی چیست؟

اگر شخصی ادعا کند که مال غیرمنقولی را در اختیار داشته و فرد دومی آن را از از تصرف او به صورت غیرقانونی خارج کرده، برای پس گرفتن مال خود باید از طریق دعوای تصرف عدوانی در محکمه اقدام کند؛ در این دعوا اولا باید ثابت شود که شخص شاکی پیش از فرد تصرف کننده ملک را در اختیار داشته و دوم باید ثابت شود که تصرف فرد دوم به صورت عدوانی یا غیرقانونی بوده است؛ نکته مهم دیگر اینکه مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد.

مهم ترین نقطه اشتراک دعوای خلع ید با تصرف عدوانی که ممکن است افراد شاکی را در طرح دعوا به اشتباه بیندازد، غیرقانونی و بدون اجازه بودن تصرف مال است؛ امّا با اطلاع دقیق از تفاوت این دو این اشتباه نباید صورت بگیرد چرا که ممکن است شاکی با ثبت اشتباه نام دعوا به حق خود نرسد.

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

در طرح دعوا باید حتما در نظر داشته باشید که به دلیل شباهت زیاد این دو دعوا، خلع ید معمولا با دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته می شود و اگر در ثبت دادخواست برای دادگاه عنوان اشتباه ثبت کنید، ممکن است دادخواست شما رد شود. در ادامه تفاوت های اصلی این دو را می خوانید:

• اساسی ترین تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی این است که دعوای خلع ید می تواند هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول مطرح شود در حالی که دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقول از قبیل: زمین، ساختمان و… کاربرد دارد.
• برای لازم الاجرا شدن خلع ید حتما باید رأی قطعی صادر شود امّا در مورد عدوانی چنین نیست و بلافاصله پس از صدور حکم، قابل اجرا است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
• باید بدانید که دعوای تصرف عدوانی از دعاوی غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر این اساس تعیین می شود امّا در مورد خلع ید هزینه دادرسی بر اساس قیمت مال مورد دعوا معیّن خواهد شد.
• در دعاوی خلع ید اساس مالک بودن شاکی بررسی می شود و در تصرف عدوانی صحبت از سابقه تصرف است؛ به عبارتی در دعوای خلع ید فرد باید حتما ثابت کند که صاحب اصل مال است امّا در تصرف عدوانی مالکیت منافع مال مورد نظر نیز کفایت می کند.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم.

تفاوت مدت قرارداد و مدت اجرای تعهد در قرار دادها